Bottenlån och topplån

I den här artikeln kommer du lära dig vad ett bottenlån och ett topplån är, eller snarare var. Du får också lära dig varför olika lån har olika räntor och således kostar olika mycket.

För att förstå vad ett bottenlån och ett topplån är måste man börja med att förstå vad ett bolån egentligen är och hur bostadens pris och bankens risktagande samspelar. För att illustrera detta använder vi ett exempel om Stina som ska köpa en bostadsrätt i Malmö för 1 000 000 kr. Vi kommer att beskriva hur förutsättningarna förändrats för Stina nu (i samband med bolånetaket) jämfört med innan bolånetaket.

I nuläget, på grund av bolånetaket, är topplånen inte lika vanliga. Detta beror på att topplån förut ofta täckte in den del av lånet (mellan 85-100%) som man numera måste stå för själv. Även om det är mer ovanligt med topplån numera behandlar exemplet nedan topplån. Det blir lättare att förstå helheten på detta sätt.

Bolån och risk

Ett bolån är ett lån du tar för att finansiera köpet av en bostad. I samband med att du finansierar köpet med ett bolån så pantsätter du bostaden. Detta innebär att du äger din bostad men att banken, där du finansierat lånet, har rätt att tvångssälja din bostad under vissa förutsättningar. De har helt enkelt rätt att få tillbaka de pengar de lånat ut till dig om de riskerar att förlora dem.

En bostad kan både stiga i värde, och sjunka i värde under tiden som man äger bostaden. Stiger bostaden i värde är både du och banken glada, du får en vinst vid en försäljning och banken behöver inte vara oroliga för att få tillbaka sina pengar.

Sjunker bostaden i värde finns det däremot anledning för både dig och banken att svettas. Man kan se hur finansieringen av ett hus byggs upp av olika procentdelar och det är här bottenlån, topplån samt egen insats kommer in.

Procentsatsen som bottenlån, topplån och den egna insatsen motsvarar brukar variera men inte helt ovanligt var att bottenlån stod för 80%, topplån 10% och den egna insatsen var 10%. Lättast är att se dessa lån som en stapel där bottenlånet på 80% är underst, därefter ligger topplånet på 10% och allra högst ligger den egna insatsen på 10%.

I Stinas exempel med bostaden för 1 000 000 kronor innebär det att hon har ett bottenlån på 800 000 kr, ett topplån på 100 000 kr och har själv fått använda 100 000 kr ur egen plånbok, eller snarare eget konto.

Om det är dåliga tider och bostaden går ner 10% i värde (minus 100 000 kr till ett värde av 900 000 kr) så är det i bankens ögon Stinas egna pengar som först “gått åt” – om hon skulle sälja bostaden . Det vill säga att om Stina säljer bostaden för 900 000 kr så kommer banken ta tillbaka sina 900 000 kr (800 000 + 100 000 kr).

Om bostaden däremot går ner 20% i värde (minus 200 000 kr till ett värde av 800 000 kr) så har inte bara Stinas pengar “gått åt” utan även topplånet på 100 000 kr. Om Stina säljer då så kan hon bara betala tillbaka 800 000 kr. Banken har då “förlorat” 100 000 kr.

I praktiken innebär det att Stinas topplån övergår till ett så kallat privatlån, det vill säga ett lån utan säkerhet. Hon har ju inte längre kvar bostaden som säkerhet. Detta lån kommer med största sannolikhet att vara till högre ränta än hennes topplån. Detta är en situation som inte är speciellt kul för Stina och som inte heller föredras av banken.

Om bostaden kraschar med en minskning på 30% i värde (minus 300 000 kr till ett värde av 700 000 kr) så tar banken alla 700 000 kronor och Stina lämnas med en skuld till banken (som ett privatlån utan säkerhet) på 200 000 kr.

I det sistnämnda fallet blir detta förstås en otroligt påfrestning på Stinas privatekonomi. Ett privatlån på 200 000 kronor kan kosta ett antal tusenlappar i månaden och hon kanske blir tvungen att försättas i personlig konkurs och därmed riskerar banken att inte få tillbaka några pengar alls. En katastrof för Stina och en kännbar smäll för banken.

Problemet är också att om det inträffar för Stina så inträffar det förmodligen för många låntagare samtidigt vilket får hela bostadsmarknaden och finansmarknaden i gungning – vilket i sin tur får stora följder för Sveriges ekonomi.

När de styrande i Sverige såg att svenskarna lånade alltför mycket och fick högre och högre belåningsgrad så satte man därför in bolånetaket på 85% för att förhindra att situationen förvärrades. Detta innebär att man numera bara kan låna 85% av banken och att alla nya bolån i praktiken bara är bottenlån. Topplånet försvinner eller ersätts snarare av privatlån utan säkerhet.

Det är nämligen möjligt att låna de sista 15%, om ens privatekonomi tål det, som privatlån utan säkerhet. Det är dock ett dyrt alternativ och något som bör undvikas om man inte måste.

Olika banker har olika inställning gentemot låntagare för bolån och lån över 85%. Om du vill få hjälp att ansöka om bolån från banker som kan ge just dig bolån så kolla in gratistjänsten MittBolån.se som jämför olika banker och ger dig förslag på färdigprutade bolån från de som kan tänkas ge dig bolån.

3 Responses to Bottenlån och topplån

  1. Åsa says:

    Hej LånUpplysningen! Jag har en fråga. Vad händer när man säljer en bostad som är “belånad” egentligen?

    • Christoffer says:

      Det är lite olika vad som händer med lånet. I vissa fall används pengarna du får av bostadsförsäljningen till att betala av hela lånet så att du är helt skuldfri. I andra fall kan man låta lånet ”följa med” bostaden och överlåta det till den nya ägaren. Du som tidigare ägare blir i båda fallen efter affären helt skuldfri såtillvida att försäljningssumman överstiger lånet.

  2. barzan says:

    Vilken del av lånet betalarna man av alltså ränta och amotering?

    jag har nyligen köpt en bostad och betalat kontant insatsen på 240tkr men fortfarande pratar banken om topplån? kontantinsatsen la jag för att undivika en sk topplån?

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *