Rörlig eller fast/bunden bolåneränta?

När man tar ett bolån kan man välja mellan att ha så kallad rörlig eller bunden ränta (även kallad fast ränta). Den ena brukar vara billigare och den andra är lite säkrare. I denna artikel förklaras skillnaden mellan dem och när du bör välja rörlig och / eller bunden ränta.

Rörlig ränta

Förr i tiden var räntan totalt rörlig och kunde bokstavligen röra sig från dag till dag. Detta gäller inte längre idag och det man idag kallar rörlig ränta är snarare en bunden ränta på 3 månader. Denna tremånadersränta kallades förut bunden ränta och är egentligen inte “rörlig”. I förhållande till att binda räntan på ett eller två år så är den förstås mer rörlig och den marknadsförs därför som rörlig ränta.

Bunden/fast ränta

Bunden, eller fast, ränta innebär att man knyter hela, eller delar, av sitt bolån mot en fast ränta. En ränta som kommer att vara densamma under bindningstiden oavsett hur mycket banken höjer (eller sänker) räntan. Räntor kan bindas i allt från 1-10 år.

Vad är billigast av rörlig och bunden ränta?

Oftast är läget som sådant att den bundna räntan, till exempel den på två år, är högre än den rörliga räntan. När detta skrivs är till exempel tremånadersräntan 2.41% och tvåårsräntan 2.95% hos Swedbank. Man räknar således med att räntan kommer att stiga under de kommande två åren.

Det är dock inte alltid som man räknar med att räntan kommer att stiga och prognoserna för den långa (bundna) räntan är ett tecken på hur man tror att räntan kommer att gå. Detta baseras på många olika faktorer varav Riksbankens styrränta är en faktor. Under perioder där man räknar med att räntan faller minskar gapet mellan de bundna räntorna och de rörliga räntorna – och det händer att de bundna räntorna understiger de rörliga räntorna.

Vanligast är dock att de fasta räntorna har en högre ränta än de rörliga eftersom de har en så kallad riskpremie (sett från bankens sida). Ingen vet vad som händer i framtiden och om banken ska lova dig att hålla en viss ränta (oavsett vad) så tar de ut lite extra för denna tjänst i form av en högre ränta. De tar helt enkelt ut en viss säkerhetsmarginal. För dig som konsument så innebär det att du får betala lite mer för att kunna sova lite godare om natten och inte behöva oroa dig för om eventuella räntehöjningar kommer att göra att du måste flytta, vilket självklart kan vara väl investerade pengar.

En annan fördel med bunden ränta är att det för många är skönt att veta exakt vad man ska betala varje månad under en längre period. Man kan då lättare sätta upp sin hushållsbudget och planera sin ekonomi.

Därtill är det inte nödvändigtvis dyrare med bunden ränta (annars hade nog ingen bundit sin ränta!). Ibland stiger räntan snabbare än planerat vilket gör att det i slutändan blir billigare med bunden ränta.

Hur ska man tänka då?

Det är två saker du bör ta i beaktande när du ska välja bunden eller fast ränta, eller lite av varje.

1. Hur mycket marginaler har du i din privatekonomi? Hur känslig är du för svängningar från månad till månad? Hur mycket buffert har du?

– Har du köpt på dig en dyr bostad och har ganska liten buffert mot plötsliga kostnader så kan det vara värt att binda räntan för att på så sätt försäkra dig om att du inte måste göra något drastiskt för att ha råd att betala räntan vid räntetoppar.

2. Hur tror du att räntan kommer gå den närmaste tiden?

– Ingen vet hur räntan kommer gå men många har en åsikt om vartåt räntan är på väg, ofta råder en någotsånär konsensus på vilket håll räntan är på väg bland ekonomer. Därtill går Riksbanken ut med en ränteprognos för styrräntan som är ett gott riktmärke om vartåt räntan är på väg (men det är långt ifrån ett säkert kort).

Tror man att räntan kommer bli högre än den fasta räntan på den utsatta tiden (till exempel två år) så kan det vara värt att binda sin ränta. Tror man däremot att räntan blir lägre, densamma eller något högre som den fasta räntan under samma tidsperiod så är det bättre att ha rörlig ränta. Notera att det stod “densamma eller något högre”! Vi ska förklara det närmare med hjälp av ett exempel.

Jämföra bunden och rörlig ränta

I detta exempel ska vi jämföra en rörlig (tremånaders) ränta med en bunden ränta på två år. Vi tänker oss följande scenario.

– Du lånar 1 000 000 kr
– 3-månadersräntan är 2 % (dag 0)
– 2-årsräntan är 3% (dag 0).

För enkelhetens skull tänker vi oss att vi betalar räntan varje kvartal (dvs årsräntan delat på fyra). Vi räknar inte med amorteringar eller ränteavdrag.

Exempel 1: Helt orörlig ränta.

    3 mån 2 år
    Ränta Kvartalskostnad Ränta Kvartalskostnad
0 år 0 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  3 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  6 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  9 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
1 år 12 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  15 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  18 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  21 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
2 år 24 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
    Totalt 45 000 kr   67 500 kr

Här blir alltså totalkostnaden för lånet under 2 år 45 000 kr för 3-månadersräntan och 67 500 kr för den 2-åriga räntan. Självklart blir det i detta fall billigare med 3-månadersränta.

Exempel 2: Ränta som når 3 % under två år (kontinuerlig höjning)

    3 mån 2 år
    Ränta Kvartalskostnad Ränta Kvartalskostnad
0 år 0 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  3 mån 2,125 % 5 312,50 kr 3,00 % 7 500 kr
  6 mån 2,25 % 5 625 kr 3,00 % 7 500 kr
  9 mån 2,375 % 5 937,50 kr 3,00 % 7 500 kr
1 år 12 mån 2,50 % 6 250 kr 3,00 % 7 500 kr
  15 mån 2,625 % 6 562,50 kr 3,00 % 7 500 kr
  18 mån 2,75 % 6 875 kr 3,00 % 7 500 kr
  21 mån 2,825 % 7 187,50 kr 3,00 % 7 500 kr
2 år 24 mån 3,00 % 7 500 kr 3,00 % 7 500 kr
    Totalt 56 250 kr   67 500 kr

Här ser vi hur räntan precis når 3 % efter 2 år. Lånet har alltså “tillbringat” hela tiden under 3% och varje månad som räntan varit under 3% har man tjänat på sitt bundna lån. Närmare bestämt runt 20 000 kr på två år.

Exempel 3: Ränta som når 4 % under två år (kontinuerlig höjning)

    3 mån 2 år
    Ränta Kvartalskostnad Ränta Kvartalskostnad
0 år 0 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  3 mån 2,25 % 5 625 kr 3,00 % 7 500 kr
  6 mån 2,50 % 6 250 kr 3,00 % 7 500 kr
  9 mån 2,75 % 6 875 kr 3,00 % 7 500 kr
1 år 12 mån 3,00 % 7 500 kr 3,00 % 7 500 kr
  15 mån 3,25 % 8 125 kr 3,00 % 7 500 kr
  18 mån 3,5 % 8 750 kr 3,00 % 7 500 kr
  21 mån 3,75 % 9 375 kr 3,00 % 7 500 kr
2 år 24 mån 4,00 % 10 000 kr 3,00 % 7 500 kr
    Totalt 67 500 kr   67 500 kr

I det här fallet ser vi hur vi når 3% redan under första året och att räntan sedan fortsätter upp till 4% under det andra året. Vi ser också att totalkostnaden för de båda lånen är densamma vilket för vissa kanske känns konstigt då man ju har en ränta som är högre än för den bundna räntan. Det man får tänka på är dock att man tjänade på den rörliga räntan det första året och förlorade mostvarande det kommande året.

Exempel 4: Ränta som når 4% under två år med kraftig höjning i början

    3 mån 2 år
    Ränta Kvartalskostnad Ränta Kvartalskostnad
0 år 0 mån 2,00 % 5 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  3 mån 2,50 % 6 250 kr 3,00 % 7 500 kr
  6 mån 2,75 % 6 875 kr 3,00 % 7 500 kr
  9 mån 2,90 % 7 250 kr 3,00 % 7 500 kr
1 år 12 mån 3,00 % 7 500 kr 3,00 % 7 500 kr
  15 mån 3,40 % 8 500 kr 3,00 % 7 500 kr
  18 mån 3,60 % 9 000 kr 3,00 % 7 500 kr
  21 mån 3,75 % 9 375 kr 3,00 % 7 500 kr
2 år 24 mån 4,00 % 10 000 kr 3,00 % 7 500 kr
    Totalt 69 750 kr   67 500 kr

Här ser vi hur vi även här når 3% under första året och slutar på 4% efter andra året. Skillnaden här är att ränteökningen går i snabbare takt, framförallt i början så det vi tjänar i början är inte lika mycket som det vi förlorar när räntan är högre än 3% (dvs den bundna räntan).

Det blir alltså mer lönsamt med bunden ränta ju högre räntan hinner gå under tidsperioden, och ju snabbare den går dit. Alternativt blir det dyrare med bunden ränta om räntehöjningen uteblir eller går långsamt.

2 Responses to Rörlig eller fast/bunden bolåneränta?

  1. Emil says:

    Kan man bryta ett avtal om bunden ränta på t.ex. 2 år?

    • Christoffer says:

      Ja, du kan bryta ett avtal om bunden ränta under en längre period. Dock får du betala en ersättning till banken för att du brutit avtalet, så det är inte kotnadsfritt.

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *