Det är generellt svårare att få bostadslån som pensionär än i yngre ålder. Orsaken är att banken ser på nuvarande och framtida pensionsnivå för att avgöra om lånet ska kunna beviljas. Dina möjligheter minskar drastiskt fort du börjar närmar dig 60 år – banken kommer istället räkna på din pension framför vad du har i lön.
Men det finns alternativ via:
- Traditionellt bolån – Planera i förväg
- Bolån med medlåntagare
- Kapitalfrigöringskredit (ofta felaktigt kallad seniorlån)
- (Sälja och hyra)
Nedan förklaras först varför pensionärer har svårare att bostadslån och därefter de olika lösningarna.
Innehåll
Svårt för pensionärer att få bolån
När en bank får in en bolåneansökan behöver de beräkna att låntagaren kommer att kunna hantera den månadskostnad som uppstår. Detta både direkt efter att lånet tecknats samt flera år framöver. Det är orsaken till att många kring 60 år upplever det svårare att få bolån. I detta läge ser banken inte enbart på lönenivån utan även kommande pensionsnivå.
Banken ser alltså på personens förväntade pensionsutbetalningar och beräknar bolånet utifrån detta. De tar alltså väldigt liten hänsyn till om personen har ett stort eget kapital eller annat som skapar stabilitet i ekonomin.
”Den viktigaste faktorn för banken är din inkomst. Och pensionsinkomsten är ofta lägre än när du arbetar” / Sharon Levie, Hypoteket, till Ap7.se
(Därför är det svårt att få bolån som pensionär – AP7)
Nyhet! Nu kan du jämföra bolån via Lendo
Öka din inkomst?
Eftersom bankerna primärt ser på inkomsten är en teoretisk lösning att höja utbetalningsbeloppet så mycket som möjligt på pensionen. Detta genom att ta ut 100 % av pensionen samt välja utbetalningstid på tjänstepensionen på enbart 5 år.
Samtidigt innebär detta att den högre månadsinkomsten är begränsad till enbart några år och att banken i alla fall inte bevilja bolånet. Dessutom finns en risk att maximera uttaget i början av pensionsåldern.
Traditionellt bolån – Med planering
Det första alternativet bör vara att ansöka om traditionellt bolån. Detta oavsett om målet är att köpa bostad eller om önskemål finns att höja nuvarande bolån för att exempelvis kunna resa, renovera eller byta bil.
- Ta kontakt med nuvarande bank – Önskas befintligt bolån höjas bör första steget vara att kontakta nuvarande bank. Om de nekar ett ökat bolån är nästa steg att höra med andra banker.
- Ansök många banker – Eftersom bankerna kan erbjuda olika stort lånebelopp, och räntenivåer, bör ansökan ske till flera olika bolånebanker. En flytt av bolånet kan ske utan kostnad förutsatt att det är rörlig ränta på lånet.
- Planera i förväg – Eftersom åldern påverkar möjligheten att få bolån kan det vara bra att tänka långsiktigt och planera för framtiden. Även om lånebehovet inte är akut kanske en renovering, eller ny bil, förväntas köpas inom ett par år.
I vissa fall kan det vara fördelaktigt att teckna lånet i förtid och därefter använda delar av beloppet för att betala löpande ränta och amortering. Därmed finns tillgång till kapital även några år senare när det inte längre är möjligt att låna. - Lättare tillsammans – Om banken inte godkänner bolånet kan en lösning vara att teckna det tillsammans med en medlåntagare. Se mer om detta under kommande rubrik.
”En pensionär med en medelinkomst på 17 000 kronor per månad har i dag svårt att teckna ett vanligt bostadslån, oavsett vilken förmögenhet som ligger i bostaden”, säger Monica Zettervall, pensionsexpert på Pensionsmyndigheten, till Svd
Bolån med medlåntagare
Ett annat alternativ är att teckna bolånet tillsammans med en yngre medlåntagare. Det ökar möjligheten att få lånet beviljat men kräver att medlåntagaren är helt införstådd med vilket ekonomiskt ansvar som detta innebär.
- Lika betalningsskyldiga – Låntagaren och medlåntagaren har lika stort juridiskt ansvar för att lånet återbetalas enligt gällande villkor. Fundera över hur vänskapen kan påverkas om du som låntagare inte kan betala och banken kräver in pengarna från din vän eller släkting. Kom även ihåg att kreditvärdigheten för medlåntagaren belastas med hela lånebeloppet.
- Vid dödsfall – Vid dödsfall säljs bostaden och bolånet regleras. Om bostadsförsäljningen inte täcker hela lånet kvarstår däremot en del av lånebeloppet vilket banken kan kräva tillbaka från medlåntagaren. Lånet kommer alltså inte att skrivas av eftersom det finns en till ansvarig låntagare. Det är viktigt att medlåntagaren är medveten om denna risk vilket gör att denna lösning primärt passar för barn som väljer att vara medlåntagare åt sina föräldrar.
Kapitalfrigöringskredit
Du ville ha seniorlån men dessa är idiotiska och finns inte längre. Väljer att nämna det alternativ som finns och som i vissa fall kan vara vettigt. Tror du syftar på detta egenltigen. .
En kapitalfrigöringskredit är en låneform som vänder sig till personer över 55 – 60 år och har en bostad med låg belåningsgrad. Hur stort belopp som kan lånas beror främst på ålder på låntagaren, ålder på eventuell partner, bostadens värde samt tidigare lån på bostaden.
Fakta: Seniorlån eller kapitalfrigöringskredit?
Seniorlån är en låneform som svenska storbankerna tidigare erbjöd men som de inte längre erbjuder. Låneformen fick mycket kritik utifrån att det var tidsbegränsat och att vissa äldre blev tvungen att flytta från sitt boende för att ha råd att betala lånet.
Kapitalfrigöringskredit är inte tidsbegränsat och dessutom erbjuds ofta skuldfrigaranti – begrepp som förklaras tydligare under rubriken längre ner i artikeln. Därmed kan låntagaren vara säker på att kunna bo kvar i bostaden hela livet och riskerar aldrig att bli skyldig något efter att bostaden sålts.
Nyhet! Nu kan du jämföra bolån via Lendo
Hur kapitalfrigöringskredit fungerar
- Bostaden belånas – Bostaden kan belånas till ca 20 – 60 % beroende på låntagarens ålder. Ju äldre personen är desto högre belåningsgrad kan beviljas. Orsaken till detta är att låntagaren statistiskt kommer att flytta, eller avlida, inom kortare tidsperiod.
Finns det redan bolån på bostaden måste dessa lösas med kapitalfrigöringskrediten, något som kreditgivaren kan hjälpa till med. - Beloppet betalas ut – Lånebeloppet kan antingen betalas ut i en klumpsumma eller löpande med samma belopp varje månad under en förutbestämd tid.
- Ingen månadsavgift – Någon månadsavgift, i form av ränta eller amortering, betalas inte löpande på lånet. Därmed kan kapital frigöras utan att det höjer personens månadskostnader. Detta sker genom att räntan ackumuleras under de år som lånet löper.
- Lånet återbetalas & skuldfrigaranti – Hela lånebeloppet, samt ackumulerad ränta, betalas när bostaden säljs eller låntagaren avlider. Vid dödsfall har dödsboet en skuld till långivaren vilken förväntas regleras genom försäljning av bostaden.
Eftersom totala räntekostnaden betalas vid ett och samma tillfälle får ränteavdrag ske på kommande års deklaration. Något ränteavdrag kan alltså inte utnyttjas under lånets löptid.
Skulle däremot försäljningen av bostaden inte täcka hela kostnaden för amortering och ränta uppstår ingen extra skuld. Det är nämligen mycket vanligt att en kapitalfrigöringskredit har skuldfrigaranti. Det innebär att låntagaren aldrig kan bli skyldig pengar efter att bostaden har sålts. Skulle inte hela lånet lösas kommer det skrivas av. - Totalkostnad – Räntan på dessa lån är betydligt högre än på traditionella lån. I början av 2023 hade exempelvis Svensk Hypotekspension en rörlig ränta på 6,85 % vilket kan jämföras med Nordea som vid samma tillfälle hade rörlig ränta på 4,64 %. Dessutom finns en risk att eventuellt bostadstillägg förloras om en kapitalfrigöringskredit tecknas. Det kan tyckas som en liten skillnad men utifrån hur lånen är konstruerade blir det stor skillnad – vilket visas i räkneexempel nedan.
”Att ta ett seniorlån kan vara ett lockande alternativ om du som pensionär inte kan belåna din bostad via din bank. Men tänk på att det är en dyr lösning i längden” /Pensionsmyndigheten.se
Ränta 4,64 % med ränta varje månad – Kan amorteringsfritt lån tecknas betalas 773 kronor i ränta per månad och 200 000 kronor när huset säljs. Efter tio år har 92 800 kronor betalats i ränta.
Effektiv ränta 7,23 % utan månadsbetalning – Inget betalas i månadsbetalning. Efter tio är ackumulerad ränta ca 200 000 kronor. Vid husförsäljning betalas därmed 200 000 kronor i amortering och ca 200 000 kronor i ränta. Det är mer än dubbelt så dyrt som alternativet ovan.
(Sälja och hyra)
Om inget av lånealternativen ovan passar den ekonomiska situationen finns ytterligare en lösning. Det förutsätter däremot att det finns ett barn, eller flera barn, som är villiga att låna pengar.
Barnet lånar pengar av banken och köper bostaden av sin förälder. Därefter får föräldern bo i bostaden och betala en marknadsmässig hyra – som täcker för barnets ränte- och amorteringsbetalningar. Det kan ske med delar av det belopp som barnet köpte bostaden för. Resterande kan användas till renoveringar, bilinköp, resor osv.
När sedan föräldern flyttar, eller avlider, säljs bostaden och barnet kan välja mellan att lösa lånet eller behålla bostaden. Finns det flera arvtagare bör tydliga avtal skrivas. Risken är annars att summan som föräldern fick vid försäljning delas upp till samtliga arvtagare vid bortgång.
Vanliga frågor och svar
Hur mycket får man låna som pensionär?
Det är primärt nuvarande, samt framtida, månadsinkomst via pension som avgör hur mycket som banken kan bevilja i lån. Detta utifrån att banken måste beräkna att låntagaren ska kunna hantera den månadskostnad som uppstår på lånet.
Kan man låna efter 60?
Ja, det är möjligt att låna efter 60 års ålder. Om bankerna nekar traditionellt bolån kan ett försök ske med medlåntagare. Ett ytterligare alternativ är att teckna en kapitalfrigöringskredit. Detta kräver däremot att personen har en bostad med låg belåning.
Vem lånar ut till pensionärer?
Både Svensk Hypotekspension och 60plus Banken lånar ut pengar till pensionärer som har boende att belåna. Hur stort belopp som kan beviljas beror främst på låntagarens ålder samt aktuell belåningsgrad.
