Förhandla ränta på bolån

Så fungerar bolåneförhandling i praktiken

Den som inte förhandlar sin bolåneränta betalar bankens listränta, det vill säga den ordinarie räntan som publiceras på bankens hemsida. De flesta bolånekunder får dock en ränterabatt efter förhandling. Enligt Joakim Ryttersson, fastighetsmäklare och bolåneexpert på Ekonomifokus.se, får de flesta bankkunder i dagsläget runt 0,8 – 1,0 % i ränterabatt hos storbankerna.

”Med rätt förberedelser kan många pressa ner räntan ytterligare 0,2–0,5 procentenheter”, säger Ryttersson. ”Det handlar om tusentals kronor i besparing varje år.”

En ränterabatt beräknas som skillnaden mellan bankens listränta och den ränta du erbjuds. Rabatten gäller vanligtvis i 12 månader och behöver omförhandlas årligen.

Förhandla själv eller via förmedlare

Det finns två vägar: förhandla direkt med banken eller använda en bolåneförmedlare som jämför erbjudanden från flera banker åt dig. Via tjänster som Ordnabolån.se kan du kostnadsfritt jämföra banker med en enda kreditupplysning. Den som inte vill förhandla alls kan överväga förhandlingsfria bolån där räntan sätts automatiskt utifrån dina ekonomiska förutsättningar.

Tre vanliga misstag vid bolåneförhandling

Enligt Ryttersson gör många samma misstag:

1. Stannar hos sin bank utan att jämföra. ”Att jämföra minst tre olika banker är grundläggande för en lyckad förhandling”, säger Ryttersson. ”Genom att se andra bankers snitträntor får du en bild av vilken rabatt andra kunder fått.”
2. Förhandlar för sällan. Även med rörlig ränta bör förhandling ske minst en gång per år. Ränteläget förändras löpande och den bank som hade lägst ränta i januari kan ha högst i december.
3. Kommer oförberedda. ”Bankens första erbjudande är nästan aldrig deras mest fördelaktiga. För att lyckas behöver du ha koll på dina ekonomiska förutsättningar och kunna motivera varför du bör få en viss ränterabatt.”

Faktorer som påverkar bolåneräntan

Genom att förstå vad som styr räntan blir det också lättare att förhandla. Dessa faktorer är avgörande för vilken ränta banken erbjuder:

• Belåningsgrad är förhållandet mellan lånebeloppet och bostadens värde. Enligt Finansinspektionens bolånetak får ett bolån motsvara högst 85 % av bostadens värde. Lägre belåningsgrad ger vanligtvis lägre ränta. Flera banker, exempelvis Stabelo, ger bara bolån vid belåningsgrad under 60 %.
• Kreditvärdighet påverkar främst hur stort belopp banken är villig att låna ut, men kan också påverka räntan. Den som har betalningsanmärkning får vanligtvis en betydligt högre räntenivå.
• Bankengagemang spelar roll. Flera banker erbjuder lägre ränta till kunder som har lönekonto, tjänstepension, försäkringar och sparande hos samma bank.
• Grönt bolån kan ge ytterligare ränterabatt, vanligtvis omkring 0,10 procentenheter. Kravet är att bostaden har energiklass A eller B enligt Boverkets energiklassificering. Vissa banker godkänner även energiklass C.
• Lånebelopp påverkar räntan marginellt. Högre belopp i kombination med god säkerhet kan ge något lägre ränta.

Exempel: hur belåningsgrad påverkar räntan

Tabellen visar hur räntan varierar beroende på belåningsgrad hos SBAB, baserat på ett bolån på 2 miljoner kronor med rörlig 3-månadersränta.

Källa: SBAB:s publicerade räntor. Kontrollera aktuella räntor på sbab.se då dessa kan ha ändrats.

Genomsnittliga ränterabatter per bank

Ränterabatten beräknas som skillnaden mellan bankens listränta och snittränta. Snitträntan är ett genomsnitt av alla kunders räntor på nya, förlängda och omförhandlade lån. Bankerna publicerar dessa siffror senast fem dagar in i varje ny månad.

Ränterabatten varierar beroende på bindningstid. Den kan se annorlunda ut på rörlig 3-månadersränta jämfört med exempelvis bindningstider på 3 eller 5 år.

I vårt verktyg för att jämföra bolåneräntor kan du se aktuella listräntor, snitträntor och ränterabatter per bank och bindningstid. Välj ”Ränterabatt” under räntetyp och filtrera på önskad bindningstid. Datan kontrolleras dagligen.

Vad är en rimlig ränterabatt?

Det är svårt att ange exakt vad som är en rimlig ränta eftersom bankerna gör individuella bedömningar. Som riktmärke kan snitträntan användas – den som har god kreditvärdighet och låg skuldsättning bör kunna nå minst bankens snittränta.

Den genomsnittliga ränterabatten bland storbankerna ligger just nu på 1,16 % för rörlig 3-månadersränta. Det ger en ungefärlig bild av vad den typiska bolånekunden har förhandlat sig till.

Följande intervall ger en ungefärlig bild hos storbankerna:

Denna jämförelse gäller storbanker med höga listräntor (Swedbank, SEB, Nordea, Handelsbanken, Länsförsäkringar, Danske Bank och Skandia). Den kan inte användas för banker med låga listräntor eller för förhandlingsfria bolån.

Genomsnittet beräknas som medelvärdet av skillnaden mellan listränta och snittränta hos de sju storbankerna ovan. Datan uppdateras löpande baserat på bankernas publicerade räntor.

8 argument vid förhandling

Här är argument som kan användas i ett samtal med banken. Enligt Ryttersson handlar det om att vara förberedd och ha konkreta skäl.

1. Jämförande erbjudanden. Att ha offerter från andra banker är det mest effektiva förhandlingsverktyget. Banken vet att det inte är krångligt att flytta bolån idag.
2. Snitträntan som referens. Om bankens erbjudande ligger över deras publicerade snittränta kan du fråga varför du bör betala mer än genomsnittet.
3. Förbättrad ekonomi. Har hushållets inkomst ökat, har ni amorterat ner skulden, eller har bostaden stigit i värde? Dessa faktorer sänker risken för banken och bör ge bättre villkor.
4. Helhetskund. Banken kan erbjuda bättre ränta om du samlar lönekonto, sparande och försäkringar. Utvärdera dock erbjudandet noga. Högre fondavgifter på pension kan äta upp räntebesparingen.
5. Tjänstepension. Flytt av tjänstepension är ett vanligt förhandlingsargument. Kontrollera vilka fondavgifter banken erbjuder innan du accepterar.
6. Fackförbundsavtal. Vissa fackförbund har avtal som ger medlemmar ränterabatt hos specifika banker.
7. Grönt bolån. Om bostaden uppfyller energikraven kan det ge ytterligare 0,10 % i rabatt utöver den ordinarie ränterabatten.
8. Flytt av andra lån. Har du privatlån, billån eller andra krediter hos en annan bank kan du erbjuda att flytta dessa i utbyte mot bättre bolånevillkor.

Förberedelser: steg för steg

1. Jämför banker. Kontakta 2–3 banker och fråga vilken bolåneränta de kan erbjuda. Alternativt kan du använda en bolåneförmedlare som jämför åt dig.
2. Kontrollera din kreditvärdighet. Beställ en kreditupplysning på dig själv via minuc.se. En stark kreditvärdighet är ett argument i förhandlingen.
3. Förbered argument. Skriv ner konkreta skäl till varför du bör få en viss ränterabatt (se listan ovan).
4. Ha aktuella snitträntor redo. Kontrollera bankernas publicerade snitträntor samma dag du ska förhandla.
5. Var beredd att byta bank. Ibland går det inte att nå en överenskommelse. Att ha en plan B stärker din förhandlingsposition.

Under mötet

Var tydlig med vad du vill uppnå och förhandla om bolåneräntan innan du diskuterar andra tjänster som pensionsflytt eller försäkringar. Enligt Ryttersson bör man inte acceptera bankens första erbjudande utan vara beredd på flera rundor. Kräv skriftligt besked med tydlig ränterabatt och giltighetstid på minst 12 månader.

Begär ut amorteringsunderlag

Ett amorteringsunderlag är ett dokument som den nya banken vanligtvis kräver vid byte av bank. Genom att begära ut det signalerar du till din nuvarande bank att du överväger att flytta. Det leder ofta till att banken tar kontakt med ett förbättrat erbjudande.

Praktiskt exempel: egen förhandling hos Nordea

Andreas Hogmalm, artikelförfattare, delar här sin egen förhandling som ett konkret exempel på hur processen kan se ut.

Bakgrund:

• Bostadens värde: 2 200 000 kr
• Bolånets storlek: 1 700 000 kr
• Årsinkomst: 540 000 kr
• Befintlig ränterabatt: 0,90 % under listränta
• Bindningstid: 3 månader (rörlig)

Förhandlingen: Banken tog initiativ till möte om flytt av tjänstepension (150 000 kr). Inför mötet meddelade Andreas att bolåneräntan också skulle diskuteras, och att ränteförhandlingen skulle ske innan pensionsflytten.

Bankens första erbjudande var en ränterabatt på 1,20 % under listränta. Efter argument om att 1,25 % var rimligt gavs sluterbjudandet på just 1,25 %. Nordeas genomsnittliga ränterabatt låg vid tillfället på 1,06 %, vilket innebar att slutresultatet var bättre än genomsnittet.

Lärdomar:

• Förhandla om räntan innan du diskuterar andra tjänster
• Bankens första erbjudande var inte det slutgiltiga
• Att ha en specifik siffra i huvudet (1,25 %) gav tydlighet i samtalet
• Resultatet landade 0,19 procentenheter över bankens genomsnitt

Bankernas marginal på bolån

Finansinspektionen publicerar varje kvartal bankernas bolånemarginal. Bolånemarginalen visar hur mycket banken tjänar på sina bolån efter att deras egna finansieringskostnader räknats bort.

Om du betalar 3 % i bolåneränta och bankens finansieringskostnad är 2 % blir marginalen 1 %. Att känna till marginalerna ger perspektiv på hur mycket utrymme banken har att sänka räntan.

Förhandla med hjälp av listränta och snittränta

Bankerna publicerar varje månad sina listräntor och snitträntor. Listräntan är bankens ordinarie ränta utan rabatt. Snitträntan visar vad den genomsnittliga kunden betalat.

Dessa siffror är det viktigaste verktyget vid förhandling. Den som erbjuds en ränta som ligger över bankens snittränta har ett starkt argument för att kräva bättre villkor. Jämför aktuella bolåneräntor för att se bankernas listräntor och snitträntor.

Vanliga frågor

Källor och metod

Informationen på denna sida baseras på:

• Joakim Ryttersson, Ekonomifokus.se – fastighetsmäklare och bolåneexpert med över 10 års erfarenhet. Har medverkat som bolåneexpert i Sveriges Radio.
• Finansinspektionen – kvartalsvis publicerad statistik över bankernas bolånemarginaler
• Bankernas publicerade list- och snitträntor – uppdateras månadsvis av respektive bank
• SBAB – ränteexempel baserat på belåningsgrad
• Boverket – information om energideklaration och energiklasser

Räntor, ränterabatter och bankernas villkor kan förändras. Sidan ses över löpande och uppdateras vid väsentliga förändringar.