Bolån – Allt om hur bostadslån fungerar

Bolån tecknas primärt vid bostadsinköp men det är även vanligt att bolånet används för att finansiera större renoveringar på bostaden. 

Vid köp av ny bostad är första steget att ansöka om lånelöfte – ett dokument som visar hur mycket banken är villig att låna ut. Detta utifrån låntagarens ekonomiska förutsättningar. 

I denna artikel beskrivs hela låneprocessen – från ansökan om lånelöfte till betalning av amortering och ränta. 

Vad krävs för bostadslån

Kraven för att få sitt lånelöfte beviljat hos storbankerna är ungefär detsamma. Här nedanför kan du se vad som krävs för att kunna köpa sin första bostad.

• Du måste ha 15 % i egen kontantinsats, resterande 85 % kan du låna av banken
• Att du är minst 18 år
• Fast inkomst
  En fast anställning är något bankerna föredrar. Men ett bolån utan fast anställning kan vara möjligt då banken alltid gör en individuell bedömning av din situation.
• Folkbokförd i Sverige
• Du får inte ha några betalningsanmärkningar eller skuldsaldo hos Kronofogden

Lånelöfte

För de allra flesta är första steget till ett bolån att ansöka om lånelöfte. Ansökan kan ske direkt via bankernas hemsidor, eller via låneförmedlare, och svar ges oftast inom ett par minuter. 

Lånelöftet anger hur stor skuld som banken beräknar att personen kan hantera utifrån aktuell inkomst, övriga lån osv. Lånesumman är alltså inte knuten till en specifik bostad utan används primärt för att veta vilka bostäder som personen kan vara med att ge bud på. 

Eftersom bankerna beräknar lånebeloppet på olika sätt finns en fördel att ansöka om lånelöfte hos flera olika banker. Detta utifrån att de kan erbjuda olika höga belopp. 

Ansöka om lånelöfte hos flera banker

Självklart ska du ansöka om lånelöfte hos flera banker och se hur mycket du kan låna hos varje bank. Du har också bättre möjlighet att förhandla till dig en bättre ränta på bolånet senare ifall du väljer att köpa en bostad.

Beräknas via bolånekalkyl

En bolånekalkyl används för att beräkna hur stor summa som kan lånas vid ett bostadsköp. Många banker har uträknare på sina hemsidor vilket gör det enkelt att göra en egen preliminär uträkning. Bland annat påverkas lånebeloppet av ålder, inkomst, övriga lån samt om medlåntagare kommer att finnas på lånet.  

Kom ihåg att dessa uträkningar enbart ska ses som riktlinjer. Det är inte förrän en ansökan om lånelöfte skickats in som banken kan ange ett mer exakt belopp. 

Villkorat förhandsbesked

Trots namnet är inte lånelöfte ett löfte utan ett villkorat förhandsbesked. Det ska snarare ses som en stark indikation på hur mycket banken kan vara beredd att låna ut. Det finns nämligen flera faktorer som påverkar det slutgiltiga lånebeloppet. 

Är det exempelvis en bostadsrätt som ska köpas kan banken kontrollera föreningens ekonomiska situation. Detta för att beräkna hur en räntehöjning skulle kunna påverka föreningen och därmed månadsavgiften. Är föreningen högt belånad kan det alltså innebära att ett lägre lånebelopp erbjuds än på det ursprungliga lånelöftet. 

Krävs vid budgivning

Generellt kräver mäklare att lånelöfte finns tillgängligt inför en budgivning. De vill helt enkelt undvika att personer är med och ger bud och sedan inte får ett bolån på angivet bud. 

Från handpenning till tillträde

Med ett lånelöfte ges möjligheten att vara med på budgivningen. Detta utifrån att de flesta mäklare kräver lånelöfte för att ett bud ska få lämnas in. Om du sedan vinner budgivningen ska kontrakt skrivas och handpenning betalas.  

Kontrakt och handpenning

Köpekontrakt skrivs vanligtvis redan någon dag efter vunnen budgivningen. Det är ett kontrakt där köpare och säljare skriver under på att de förbinder sig för att fullfölja affären. 

Det är även vid detta tillfälle som köparen betalar handpenningen vilken är 10 % av köpeskillingen. Om bostaden kostar 2 000 000 kronor kommer alltså handpenning behöva betalas med 200 000 kronor. Handpenningen betalas till mäklaren och kommer hållas av mäklaren fram till att köpet helt och hållet genomförs. 

Många betalar handpenningen kontant men eftersom den egna bostaden troligtvis inte är såld ännu kan ett så kallat handpenningslån behöva tecknas. I korthet är det ett lån som direkt återbetalas när bolånet tecknas, dvs. på tillträdesdagen. 

Det går alltså inte att betala denna summa med bolånet eftersom köparen ännu inte äger den nya bostaden och därmed inte kan belåna den. 

Tillträde, kontantinsats och bolån

På tillträdesdagen träffas mäklare, köpare och säljare för att slutföra affären. Nu ska resterande del av köpeskillingen betalas och därmed överföras till säljarens konto. Mäklaren överför handpenningen (10 %) vilket innebär att det kvarstår 90 % av köpeskillingen. 

• 5 % är kontantinsats. Detta eftersom 10 % redan betalats kontant via handpenning. 
• 85 % är bolånet. Detta eftersom ett bolån aldrig får vara på mer än 85 % av bostadens värde. 

 Resterande del av kontantinsatsen kan betalas genom försäljning av tidigare bostad, med kontanter eller ett ”kontantinsatslån”. Oavsett är det viktigt att planera detta i god tid inför tillträdesdagen så att överlåtelsen går så smidigt som möjligt. 

• Läs mer om: Låna till kontantinsats

(Bildkälla: Konsumenternas.se)

Rörlig eller bunden ränta

När bolånet ska tecknas behöver låntagaren ta ställning till om räntan ska vara bunden eller rörlig. Ofta finns även möjligheten att dela upp bolånet i flera delar och därmed exempelvis ha bunden ränta på vissa delar och rörlig på vissa. 

Läs mer: Ränteprognos 2023

Bunden ränta

Med bunden ränta är räntan på exakt samma nivå under hela bindningstiden.

• Vanliga bindningstider är 1, 3, 5 och 8 år
• Exakt samma ränta under hela bindningstiden
• Trygghet i att räntekostnaden inte kan öka
• Ränteskillnadsersättning vid förtidslösen

Den största fördelen med bunden ränta är alltså den ekonomiska trygghet som skapas. Låntagaren kan med säkerhet veta vad bolånet kommer att kosta och kan därmed budgetera för detta. 

Den största nackdelen med bunden ränta är att en avgift (ränteskillnadsersättning) behöver betalas om lånet önskas lösas innan bindningstiden löpt ut. De som förväntar sig flytta inom ett par år bör alltså inte binda räntan under en längre tid. 

• Läs mer: Hur fungerar ränteskillnadsersättning

Rörlig ränta

Med rörlig ränta menas att banken kan justera räntenivån upp, eller ner, var tredje månad. För bolånetagaren resulterar detta i förändrade månadskostnader för bolånet. 

• Banken kan ändra räntan var tredje månad
• Högre/lägre ränta kan uppstå än vad låntagaren har budgeterat med
• Historiskt bästa alternativet över längre perioder
• Kan lösas utan extrakostnad

Den största fördelen med rörlig ränta är flexibiliteten i att bolånet kan lösas i förtid eller flyttas till annan bank utan att det uppstår extrakostnader. Historiskt har även rörlig ränta varit bäst förutsatt att längre tidsperioder jämförts.  

Den största nackdelen med rörlig ränta är risken att räntenivån höjs vilket kan innebära betydligt högre månadskostnad. 

Tar inte med räntetak nu – hittar ingen bank som erjbuder det längre

Läs mer om – Rörlig eller fast ränta

Faktorer som påverkar räntan på bolånet

Genom att förstå vad som påverkar bolåneräntan blir det även lättare att förhandla och pressa den nedåt. Nedan presenteras sex faktorer som är avgörande för vilken ränta på bolånet som banken kommer att erbjuda dig. 

1. Belåningsgrad
   Belåningsgrad anger förhållandet mellan lånebeloppet och bostadens värde. Som mest får ett bolån motsvara 85 % av värdet på bostaden. Genom att ha lägre belåningsgrad kan banken ge lägre ränta. Det finns även flera bolånebanker som enbart ger bolån om belåningsgraden är under exempelvis 60 %.  
   
   Vid inköp av ny bostad är det svårt att påverka belåningsgraden. Vid omförhandling, eller höjning av bolånet, kan belåningsgraden däremot påverkas. Detta genom en omvärdering av bostaden. 
2. Kreditvärdighet
   Personens kreditvärdighet påverkar primärt hur stort belopp som banken är villig att låna ut. Men det finns även tillfällen då kreditvärdigheten påverkar räntan. Detta exempelvis om personen har betalningsanmärkning vilket innebär en betydligt högre räntenivå. 
   
   Med låg kreditvärdighet kan det även krävas att lånet tecknas tillsammans med någon annan för att banken ska bevilja ansökan. Ett alternativ är att föräldrar går i borgen för bolånet. Eftersom fler personer då blir betalningsansvariga kan banken eventuellt även erbjuda högre lånesumma. 
3. Se över bankengagemang
   Flera banker erbjuder lägre bolåneränta till bankkunder som har ytterligare tjänster hos banken. Det kan exempelvis innebära att lägre ränta ges om lönekonto och tjänstepension finns hos samma bank.
4. Teckna grönt bolån
   Så kallade ”Gröna bolån” är bankernas sätt att främja utvecklingen av mer energieffektiva bostäder. Bankens krav för att kunna bevilja dessa lån kan exempelvis vara att personen bor i, eller tänker köpa, en bostad har energiklass A eller B (Boverkets energiklassificering). Det är vanligt att någon tiondels procent då kan ges i ränterabatt utöver ordinarie rabatt. 
5. Lånebelopp
   Även lånebeloppet påverkar räntenivån. Ju högre belopp desto lägre ränta. Detta även om skillnaden sällan är speciellt stor. 
6. Jämför flera banker
   Det viktigaste är att jämföra flera olika bankers bolåneräntor. Nöj dig inte med att jämföra de snitträntor som presenteras på bankernas hemsidor eller på jämförelsesidor. Det enda sättet att veta exakt vilken bolåneränta som banken är villig att erbjuda är ansöka om lån. Enklast, och snabbast, är att använda en bolåneförmedlare. Se mer under kommande rubrik.

Jämföra banker inför bolån

Första steget är alltså att avgöra om bolånet ska vara rörligt eller bundet, eller en mix av detta. Därefter är det bra att se över vilka faktorer som kan påverka bolåneräntan (se listan ovan). Till sist kan en jämförelse ske mellan flera olika bolånebanker. 

Kom ihåg att bolånet inte behöver tecknas hos den bank som gett lånelöfte. Det är lätt att fortsätta bolåneprocessen med denna bank men en jämförelse av räntenivån bör alltid ske. Det kan nämligen skilja stort mellan de olika alternativen.

Jämför med låneförmedlare

Enklaste sättet att jämföra bolåneräntor från flera olika banker är att använda låneförmedlare. En tjänst som kan användas oavsett om lånelöfte, nytt bolån eller omförhandling av bolånet önskas. Vi rekommenderar Lånekoll eller Compricer vid jämförelse av bolån. Här kan du helt kostnadsfritt och utan förbindelse jämföra bankers räntor.

Det sker på följande sätt:

1. Ansökan skickas in 
   En ansökan skickas in via låneförmedlarens hemsida. I ansökan anges information om bostaden (ej vid lånelöfte), personnummer, inkomst och annan information om den egna ekonomin. 
2. Kompletterande uppgifter
   En bolånehandläggare kommer nu att kontakta dig för att få kompletterande uppgifter. Bland annat kan önskemål om rörlig eller bunden ränta nämnas. 
3. Kreditupplysning
   Låneförmedlaren tar en kreditupplysning och sänder därefter ansökan vidare till anslutna bolånebanker. Dessa får därmed ta del av ansökan, kreditupplysningen och personens åsikter kring bolånet. 
4. Erbjudande
   Bolånebankerna ger vanligtvis svar inom ett par bankdagar. I svaret anges vilken rörlig respektive bunden ränta som erbjuds utifrån den ansökan som skickats in. 
5. Frivilligt att teckna bolån
   Att jämföra, och ansöka om, bolån eller lånelöfte via bolåneförmedlare är aldrig bindande. En jämförelse kan därmed ske för att se vilken ränta bankerna skulle kunna erbjuda. Har du redan ett bolån idag kan en jämförelse vara bra att se om bolånet eventuellt bör flyttas till en bank med lägre ränta. 

Kom ihåg att jämföra varje år!

Förutsatt att ett bolån tecknas med rörlig ränta bör en jämförelse ske mellan olika bolånebanker en gång per år. Kontrollera vilken aktuell ränta som du har på bolånet och kontakta därefter ett par banker för att se om de kan erbjuda lägre nivå. Det kallas för att ”omförhandla” bolånet och kan enkelt ske med hjälp av bolåneförmedlare. 

Är bolånet på ett större belopp räcker det med en mindre skillnad i räntesatsen för att det ska vara värt att flytta bolånet till en annan bank.

Att jämföra blir extra viktigt när belåningsgraden kommer under 60 %. Detta utifrån att flera av de bolåneaktörer som erbjuder lägst bolåneränta har som krav att belåningsgraden inte får vara högre än den nivån.  Exempelvis har Stabelo krav att belåningsgraden maximalt får vara på 60 %. 

Bankernas olika räntor

Bankerna presenterar både listränta, snittränta och ränterabatt för sina bolånekunder. Genom att förstå dessa begrepp blir det enklare att jämföra bankernas erbjudanden. 

Listränta

Listränta är den räntesats som banken för tillfället erbjuder som högst på deras bolån. De flesta banker beräknar däremot bolåneräntan individuellt för varje kund vilket innebär att många blir erbjuden lägre nivå än listräntan. 

Snittränta

Snittränta är den genomsnittliga räntenivån som banken gett till sina nya bolånekunder under exempelvis senaste månaden. Ofta jämförs snitträntor i tabeller som presenterar vilka banker som för tillfället erbjuder bäst bolåneränta. Men snitträntan är alltså enbart ett genomsnitt och anger inte vilken nivå du kommer att bli erbjuden. 

Ränterabatt

Ränterabatt är den rabatt som ges, till bankkunden, på bankens listränta. Är exempelvis listräntan på 2,0 % och kunden erbjuds ett bolån på 1,8 % är ränterabatten 0,2 %. 

Kom ihåg att ränterabatten är tidsbegränsad och att du som bankkund kan behöva kontakta banken för att omförhandla räntan när rabatten löpt ut. 

Den bolåneränta som du får…

Den bolåneränta som banken erbjuder dig är alltså dess listränta minus din ränterabatt. En del bolånebanker har däremot exakt samma ränta till samtliga kunder. Hos dem finns därmed ingen möjlighet till ränterabatt. 

Amortering 

Bolån betalas vanligtvis en gång per månad eller kvartal. Hur stort belopp som behöver betalas beror både på lånesumma, ränta och eventuellt amorteringskrav. 

Bolån har rak amortering

Bolån har alltid rak amortering. Det innebär att exakt samma belopp amorteras varje månad. Utöver detta belopp betalas upplupen ränta. För bolånetagaren innebär detta att beloppet som betalas kommer att minska lite varje månad/kvartal. Detta utifrån att räntekostnaden minskar succesivt då skulden minskar efter amortering. 

• Läs mer: Annuitetslån eller rak amortering

Amorteringskravet

Amorteringskravet innebär att bolån med en belåningsgrad på minst 50 % måste amorteras årligen. Är belåningsgraden lägre har banken laglig rätt att erbjuda amorteringsfritt lån eller amortering på valfritt belopp. 

Belåningsgrad = Lånebelopp / Bostadens värde

De nivåer som påverkar amorteringskravet är:

Belåningsgrad på mellan 50 och 70 %: Minst 1 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen. 

Belåningsgrad på över 70 % men under 85% Minst 2 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen. 

Dessutom påverkar bolånets skuldkvot om ytterligare amortering behöver ske:

Skuldkvot = Lånebeloppet / Hushållets totala årsinkomst 

Skuldkvot över 4,5 = Ytterligare en procentenhet behöver amorteras årligen. 

Exempel:

Per och Anna lånar 2 000 000 kronor när de köper en bostad för 2 800 000 kronor. Det innebär en belåningsgrad på 71,4 % (2 800 000 / 2 000 000). De behöver därmed minst amortera 2 % årligen. Första året innebär det en total amortering på 40 000 kronor. 

När belåningsgraden gått ner under 70 % erbjuder banken dem att sänka amorteringen till 1 % per år. 

Per och Anna har en gemensam inkomst på 1 200 000 kronor. Deras skuldkvot blir därmed 1,6 (2 000 000 / 1 200 000) vilket innebär att de inte behöver amortera extra utifrån amorteringskravet som gäller för skuldkvot. 

Undantag från amorteringskravet

Om låntagaren har ”särskilda skäl” kan banken ge undantag från gällande amorteringskrav. Det innebär att banken accepterar ett lägre amorteringsbelopp eller att amorteringen helt stoppas under en begränsad tid. Finansinspektionen, anger att följande livssituationer kan räknas som ”särskilda skäl”. 

• Dödsfall inom familjen
• Arbetslöshet
• Skilsmässa
• Sjukdom

Kom ihåg att banken ser på din totala ekonomiska situation inför att de eventuellt beviljar undantag från amorteringskravet. Det ges alltså inte per automatik till alla som uppfyller en, eller fler, av punkterna ovan. Finansinspektionen anger att det krävs att de ”ekonomiska förutsättningarna väsentlig försämrats”

Höja/ändra bolånet i efterhand

Det finns ett flertal tillfällen då bolånet kan önskas höjas eller på annat sätt ändras. 

Vid renovering – Höjer värdet på bostaden

Vid en större renovering i bostaden är det vanligt att bolånet höjs för att finansiera detta. Eftersom lägsta belopp att höja bolånet med exempelvis kan vara 100 000 kronor används höjning av bolån framförallt vid stora renoveringar så som badrums- eller köksrenovering. 

En sådan renovering anses generellt som värdehöjande vilket även innebär att banken lättare beviljar en höjning av bolånet för renovering än för andra orsaker. 

Som samlingslån – Sänka totala lånekostnaden

En annan orsak till att höja bolånet är att använda det som samlingslån. Beloppet som lånas används för att lösa privatlån, kreditkortsskulder, delbetalningar och andra skulder. Eftersom bolånet har betydligt lägre ränta, och längre amorteringstid, kan personens månadskostnad för lånen minska kraftigt. 

Omvärdering – Ändra amorteringskrav 

Omvärdering av befintlig bostad kan både ske för att nå en lägre belåningsgrad och lägre ränta. Banken beräknar belåningsgraden på senaste värderingen vilket oftast är köpeskillingen. Har det gått många år från att bostaden köptes kan värdet gått upp rejält vilket innebär att en omvärdering är fördelaktig. Med högre värdering kommer belåningsgraden sänkas vilket har flera fördelar:

• Större låneutrymme
• Lägre amortering (se amorteringskrav ovan)
• Lägre ränta
• Möjlighet att teckna bolån hos bolåneaktörer som kräver låg belåningsgrad

Önskas en omvärdering ske ska en mäklare kontaktas. Mäklaren ger då primärt en muntlig värdering. Är beloppet så högt att det önskas användas mot banken behöver mäklaren göra en skriftlig värdering. Kontakta alltid banken inför att en skriftlig värdering genomförs. De kan exempelvis ha krav på att vissa mäklarfirmor måste anlitas vid omvärdering. 

Kom ihåg att! en omvärdering, som används för att påverka bolånet, enbart får ske vart femte år. Finns planer på större renoveringar kan det alltså vara en fördel att först genomföra dessa varpå en omvärdering sedan sker.