Bolån – Allt om hur bostadslån fungerar

Allt om hur det går till när du ska finansiera din första bostad och ansöka om bolån. Lär dig allt ifrån lånelöfte till vad man ska tänka på vid förhandling av bolåneräntor.

  • Vad krävs för ett bostadslån?
  • Hur får man ett lånelöfte
  • Vad ska man tänka på angående räntan
  • Hur du enklast förhandlar med banken
Foto av författare
Skribent: Andreas Hogmalm
Uppdaterad:

Så finansieras sidanVi kan komma att erhålla ersättning från annonsörer via affiliatelänkar. Men vi har som policy att rekommendera långivare som vi anser har bäst erbjudande vad gäller ränta, uttagsavgift, uppläggningsavgift och övriga villkor.

Ordna bolån logga

Bäst när du ska jämföra bolån 2024

Via Ordnabolån.se kan du enkelt jämföra bolåneräntor hos flera banker samtidigt och se om du kan få ett bättre erbjudande än hos din nuvarande bank.

  • Nytt bolån, lånelöfte & omförhandling
  • Bolån med betalningsanmärkning
  • Personlig handläggare
  • Kostnadsfritt och ej bindande
Jämför nu

Bolån tecknas primärt vid bostadsinköp men det är även vanligt att bolånet används för att finansiera större renoveringar på bostaden. Vid köp av ny bostad är första steget att ansöka om lånelöfte – ett dokument som visar hur mycket banken är villig att låna ut. Detta utifrån låntagarens ekonomiska förutsättningar. 

I denna artikel beskrivs hela låneprocessen – från ansökan om lånelöfte till betalning av amortering och ränta. 

Utvalda delar inom bolån

Jämför bolåneräntor

Fast eller rörlig ränta

Vad krävs för ett bostadslån

Kraven för att få sitt lånelöfte beviljat hos storbankerna är ungefär detsamma. Här nedanför kan du se vad som krävs för att kunna köpa sin första bostad.

  • Du måste ha 15 % i egen kontantinsats, resterande 85 % kan du låna av banken
  • Att du är minst 18 år
  • Fast inkomst
    En fast anställning är något bankerna föredrar. Men ett bolån utan fast anställning kan vara möjligt då banken alltid gör en individuell bedömning av din situation
  • Folkbokförd i Sverige
  • Du får inte ha skuldsaldo hos Kronofogden
  • Betalningsanmärkningar accepteras sällan hos de stora bankerna. Men det finns banker som erbjuder bolån trots betalningsanmärkningar som exempelvis Bluestep Bank.

Lånelöfte

För de allra flesta är första steget till ett bolån att ansöka om lånelöfte. Ansökan kan ske direkt via bankernas hemsidor, eller via låneförmedlare, och svar ges oftast inom ett par minuter. 

Lånelöftet anger hur stor skuld som banken beräknar att personen kan hantera utifrån aktuell inkomst, övriga lån osv. Lånesumman är alltså inte knuten till en specifik bostad utan används primärt för att veta vilka bostäder som personen kan vara med att ge bud på. 

Eftersom bankerna beräknar lånebeloppet på olika sätt finns en fördel att ansöka om lånelöfte hos flera olika banker. Detta utifrån att de kan erbjuda olika höga belopp. 

Ansöka om lånelöfte hos flera banker

Självklart ska du ansöka om lånelöfte hos flera banker och se hur mycket du kan låna hos varje bank. Du har också bättre möjlighet att förhandla till dig en bättre ränta på bolånet senare ifall du väljer att köpa en bostad.

Beräknas via bolånekalkyl

En bolånekalkyl används för att beräkna hur stor summa som kan lånas vid ett bostadsköp. Många banker har uträknare på sina hemsidor vilket gör det enkelt att göra en egen preliminär uträkning. Bland annat påverkas lånebeloppet av ålder, inkomst, övriga lån samt om medlåntagare kommer att finnas på lånet.  

Kom ihåg att dessa uträkningar enbart ska ses som riktlinjer. Det är inte förrän en ansökan om lånelöfte skickats in som banken kan ange ett mer exakt belopp. 

Villkorat förhandsbesked

Trots namnet är inte lånelöfte ett löfte utan ett villkorat förhandsbesked. Det ska snarare ses som en stark indikation på hur mycket banken kan vara beredd att låna ut. Det finns nämligen flera faktorer som påverkar det slutgiltiga lånebeloppet. 

Är det exempelvis en bostadsrätt som ska köpas kan banken kontrollera föreningens ekonomiska situation. Detta för att beräkna hur en räntehöjning skulle kunna påverka föreningen och därmed månadsavgiften. Är föreningen högt belånad kan det alltså innebära att ett lägre lånebelopp erbjuds än på det ursprungliga lånelöftet. 

Krävs vid budgivning

Generellt kräver mäklare att lånelöfte finns tillgängligt inför en budgivning. De vill helt enkelt undvika att personer är med och ger bud och sedan inte får ett bolån på angivet bud. 

Från handpenning till tillträde

Med ett lånelöfte ges möjligheten att vara med på budgivningen. Detta utifrån att de flesta mäklare kräver lånelöfte för att ett bud ska få lämnas in. Om du sedan vinner budgivningen ska kontrakt skrivas och handpenning betalas.  

Kontrakt och handpenning

Köpekontrakt skrivs vanligtvis redan någon dag efter vunnen budgivningen. Det är ett kontrakt där köpare och säljare skriver under på att de förbinder sig för att fullfölja affären. 

Det är även vid detta tillfälle som köparen betalar handpenningen vilken är 10 % av köpeskillingen. Om bostaden kostar 2 000 000 kronor kommer alltså handpenning behöva betalas med 200 000 kronor. Handpenningen betalas till mäklaren och kommer hållas av mäklaren fram till att köpet helt och hållet genomförs. 

Många betalar handpenningen kontant men eftersom den egna bostaden troligtvis inte är såld ännu kan ett så kallat handpenningslån behöva tecknas. I korthet är det ett lån som direkt återbetalas när bolånet tecknas, dvs. på tillträdesdagen. 

Det går alltså inte att betala denna summa med bolånet eftersom köparen ännu inte äger den nya bostaden och därmed inte kan belåna den. 

Tillträde, kontantinsats och bolån

På tillträdesdagen träffas mäklare, köpare och säljare för att slutföra affären. Nu ska resterande del av köpeskillingen betalas och därmed överföras till säljarens konto. Mäklaren överför handpenningen (10 %) vilket innebär att det kvarstår 90 % av köpeskillingen. 

  • 5 % är kontantinsats. Detta eftersom 10 % redan betalats kontant via handpenning. 
  • 85 % är bolånet. Detta eftersom ett bolån aldrig får vara på mer än 85 % av bostadens värde. 

 Resterande del av kontantinsatsen kan betalas genom försäljning av tidigare bostad, med kontanter eller ett ”kontantinsatslån”. Oavsett är det viktigt att planera detta i god tid inför tillträdesdagen så att överlåtelsen går så smidigt som möjligt. 

Bolån och krav på kontantinsats

(Bildkälla: Konsumenternas.se)

Rörlig eller bunden ränta

När bolånet ska tecknas behöver låntagaren ta ställning till om räntan ska vara bunden eller rörlig. Ofta finns även möjligheten att dela upp bolånet i flera delar och därmed exempelvis ha bunden ränta på vissa delar och rörlig på vissa. 

Läs mer: Ränteprognos 2024

Bunden ränta

Med bunden ränta är räntan på exakt samma nivå under hela bindningstiden.

  • Vanliga bindningstider är 1, 3, 5 och 8 år
  • Exakt samma ränta under hela bindningstiden
  • Trygghet i att räntekostnaden inte kan öka
  • Ränteskillnadsersättning vid förtidslösen

Den största fördelen med bunden ränta är alltså den ekonomiska trygghet som skapas. Låntagaren kan med säkerhet veta vad bolånet kommer att kosta och kan därmed budgetera för detta. 

Den största nackdelen med bunden ränta är att en avgift (ränteskillnadsersättning) behöver betalas om lånet önskas lösas innan bindningstiden löpt ut. De som förväntar sig flytta inom ett par år bör alltså inte binda räntan under en längre tid. 

Rörlig ränta

Med rörlig ränta menas att banken kan justera räntenivån upp, eller ner, var tredje månad. För bolånetagaren resulterar detta i förändrade månadskostnader för bolånet.

  • Banken kan ändra räntan var tredje månad
  • Högre/lägre ränta kan uppstå än vad låntagaren har budgeterat med
  • Historiskt bästa alternativet över längre perioder
  • Kan lösas utan extrakostnad
  • Du har stor frihet att kunna förhandla den rörliga ränta på ditt bolån när du ser att den avviker från andra banker

Den största fördelen med rörlig ränta är flexibiliteten i att bolånet kan lösas i förtid eller flyttas till annan bank utan att det uppstår extrakostnader. Historiskt har även rörlig ränta varit bäst förutsatt att längre tidsperioder jämförts.

Den största nackdelen med rörlig ränta är risken att räntenivån höjs vilket kan innebära betydligt högre månadskostnad. 

Tar inte med räntetak nu – hittar ingen bank som erbjuder det längre

Läs mer om – Rörlig eller fast ränta

Bankernas olika räntor

Bankerna presenterar både listränta, snittränta och ränterabatt för sina bolånekunder. Genom att förstå dessa begrepp blir det enklare att jämföra bankernas erbjudanden. 

Listränta

Listränta är den räntesats som banken för tillfället erbjuder som högst på deras bolån. De flesta banker beräknar däremot bolåneräntan individuellt för varje kund vilket innebär att många blir erbjuden lägre nivå än listräntan. 

Snittränta

Snittränta är den genomsnittliga räntenivån som banken gett till sina nya bolånekunder under exempelvis senaste månaden. Ofta jämförs snitträntor i tabeller som presenterar vilka banker som för tillfället erbjuder bäst bolåneränta. Men snitträntan är alltså enbart ett genomsnitt och anger inte vilken nivå du kommer att bli erbjuden. 

Ränterabatt

Ränterabatt är den rabatt som ges, till bankkunden, på bankens listränta. Är exempelvis listräntan på 2,0 % och kunden erbjuds ett bolån på 1,8 % är ränterabatten 0,2 %. 

Kom ihåg att ränterabatten är tidsbegränsad och att du som bankkund kan behöva kontakta banken för att omförhandla räntan när rabatten löpt ut. 

Den bolåneränta som du får…

Den bolåneränta som banken erbjuder dig är alltså dess listränta minus din ränterabatt. En del bolånebanker har däremot exakt samma ränta till samtliga kunder. Hos dem finns därmed ingen möjlighet till ränterabatt. 

Amortering 

Bolån betalas vanligtvis en gång per månad eller kvartal. Hur stort belopp som behöver betalas beror både på lånesumma, ränta och eventuellt amorteringskrav. 

Bolån har rak amortering

Bolån har alltid rak amortering. Det innebär att exakt samma belopp amorteras varje månad. Utöver detta belopp betalas upplupen ränta. För bolånetagaren innebär detta att beloppet som betalas kommer att minska lite varje månad/kvartal. Detta utifrån att räntekostnaden minskar succesivt då skulden minskar efter amortering. 

  • Läs mer: Annuitetslån eller rak amortering

Amorteringskravet

Amorteringskravet innebär att bolån med en belåningsgrad på minst 50 % måste amorteras årligen. Är belåningsgraden lägre har banken laglig rätt att erbjuda amorteringsfritt lån eller amortering på valfritt belopp. 

Belåningsgrad = Lånebelopp / Bostadens värde

De nivåer som påverkar amorteringskravet är:

Belåningsgrad på mellan 50 och 70 %: Minst 1 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen. 

Belåningsgrad på över 70 % men under 85% Minst 2 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen. 

Dessutom påverkar bolånets skuldkvot om ytterligare amortering behöver ske:

Skuldkvot = Lånebeloppet / Hushållets totala årsinkomst 

Skuldkvot över 4,5 = Ytterligare en procentenhet behöver amorteras årligen. 

Exempel:

Per och Anna lånar 2 000 000 kronor när de köper en bostad för 2 800 000 kronor. Det innebär en belåningsgrad på 71,4 % (2 800 000 / 2 000 000). De behöver därmed minst amortera 2 % årligen. Första året innebär det en total amortering på 40 000 kronor. 

När belåningsgraden gått ner under 70 % erbjuder banken dem att sänka amorteringen till 1 % per år. 

Per och Anna har en gemensam inkomst på 1 200 000 kronor. Deras skuldkvot blir därmed 1,6 (2 000 000 / 1 200 000) vilket innebär att de inte behöver amortera extra utifrån amorteringskravet som gäller för skuldkvot. 

Undantag från amorteringskravet

Om låntagaren har ”särskilda skäl” kan banken ge undantag från gällande amorteringskrav. Det innebär att banken accepterar ett lägre amorteringsbelopp eller att amorteringen helt stoppas under en begränsad tid. Finansinspektionen, anger att följande livssituationer kan räknas som ”särskilda skäl”. 

  • Dödsfall inom familjen
  • Arbetslöshet
  • Skilsmässa
  • Sjukdom

Kom ihåg att banken ser på din totala ekonomiska situation inför att de eventuellt beviljar undantag från amorteringskravet. Det ges alltså inte per automatik till alla som uppfyller en, eller fler, av punkterna ovan. Finansinspektionen anger att det krävs att de ”ekonomiska förutsättningarna väsentlig försämrats”

Höja/ändra bolånet i efterhand

Det finns ett flertal tillfällen då bolånet kan önskas höjas eller på annat sätt ändras. 

Vid renovering – Höjer värdet på bostaden

Vid en större renovering i bostaden är det vanligt att bolånet höjs för att finansiera detta. Eftersom lägsta belopp att höja bolånet med exempelvis kan vara 100 000 kronor används höjning av bolån framförallt vid stora renoveringar så som badrums- eller köksrenovering. 

En sådan renovering anses generellt som värdehöjande vilket även innebär att banken lättare beviljar en höjning av bolånet för renovering än för andra orsaker. 

Som samlingslån – Sänka totala lånekostnaden

En annan orsak till att höja bolånet är att använda det som samlingslån. Beloppet som lånas används för att lösa privatlån, kreditkortsskulder, delbetalningar och andra skulder. Eftersom bolånet har betydligt lägre ränta, och längre amorteringstid, kan personens månadskostnad för lånen minska kraftigt. 

Omvärdering – Ändra amorteringskrav 

Omvärdering av befintlig bostad kan både ske för att nå en lägre belåningsgrad och lägre ränta. Banken beräknar belåningsgraden på senaste värderingen vilket oftast är köpeskillingen. Har det gått många år från att bostaden köptes kan värdet gått upp rejält vilket innebär att en omvärdering är fördelaktig. Med högre värdering kommer belåningsgraden sänkas vilket har flera fördelar:

  • Större låneutrymme
  • Lägre amortering (se amorteringskrav ovan)
  • Lägre ränta
  • Möjlighet att teckna bolån hos bolåneaktörer som kräver låg belåningsgrad

Önskas en omvärdering ske ska en mäklare kontaktas. Mäklaren ger då primärt en muntlig värdering. Är beloppet så högt att det önskas användas mot banken behöver mäklaren göra en skriftlig värdering. Kontakta alltid banken inför att en skriftlig värdering genomförs. De kan exempelvis ha krav på att vissa mäklarfirmor måste anlitas vid omvärdering. 

Kom ihåg att! en omvärdering, som används för att påverka bolånet, enbart får ske vart femte år. Finns planer på större renoveringar kan det alltså vara en fördel att först genomföra dessa varpå en omvärdering sedan sker.

Foto av författare

Innehållsansvarig - Andreas Hogmalm

Andreas är vår expert inom privatekonomi där han skriver om olika typer av lån. Andreas ansvarar för det redaktionella innehållet på Lanupplysningen.se sedan år 2020. Med flera års erfarenhet inom ekonomi och lån vill jag hjälpa folk att förstå vad det innebär att låna pengar och vilka konsekvenser det kan leda till ifall man fattar fel beslut. Jag vill på ett objektivt sätt presentera alla långivare på hemsidan och tydligt visa både fördelar och nackdelar med olika typ av lån som erbjuds till låntagaren.