Bolån tecknas primärt vid bostadsinköp men används även för att finansiera större renoveringar på bostaden. Vid köp av ny bostad är första steget att ansöka om lånelöfte, ett dokument som visar hur mycket banken är villig att låna ut utifrån låntagarens ekonomiska förutsättningar.
I denna artikel beskrivs hela låneprocessen – från ansökan om lånelöfte till betalning av amortering och ränta. Från 1 april 2026 gäller nya bolåneregler som påverkar både kontantinsats och amortering. Swedbank har publicerat en sammanfattning av hur de nya reglerna påverkar låntagare.
Artikelns innehåll
Utvalda delar inom bolån
Vad krävs för ett bostadslån
Kraven för att få sitt lånelöfte beviljat hos storbankerna är ungefär detsamma. Här nedanför kan du se vad som krävs för att kunna köpa sin första bostad.
- Du måste ha 10 % i egen kontantinsats, resterande 90 % kan du låna av banken. Denna regel gäller från 1 april 2026. Tidigare var kravet 15 % kontantinsats och maximalt 85 % bolån.
- Att du är minst 18 år
- Regelbunden inkomst.
En fast anställning är något bankerna föredrar, men banken gör alltid en egen bedömning av din ekonomiska situation. - Folkbokförd i Sverige
- Du får inte ha skuldsaldo hos Kronofogden
- Betalningsanmärkningar accepteras sällan hos de stora bankerna. Vissa banker erbjuder bolån trots betalningsanmärkningar, exempelvis Bluestep Bank.
Lånelöfte
För de allra flesta är första steget till ett bolån att ansöka om lånelöfte. Ansökan kan ske direkt via bankernas hemsidor, eller via låneförmedlare, och svar ges oftast inom ett par minuter.
Lånelöftet anger hur stor skuld som banken beräknar att personen kan hantera utifrån aktuell inkomst, övriga lån och annat. Lånesumman är inte knuten till en specifik bostad utan används för att veta vilka bostäder som personen kan vara med och ge bud på.
Eftersom bankerna beräknar lånebeloppet på olika sätt finns en fördel att ansöka om lånelöfte hos flera olika banker. De kan erbjuda olika höga belopp.
Ansöka om lånelöfte hos flera banker
Det är en fördel att ansöka om lånelöfte hos flera banker och se hur mycket du kan låna hos varje bank. Du får också bättre möjlighet att förhandla fram en lägre ränta på bolånet ifall du väljer att köpa en bostad.
Beräknas via bolånekalkyl
En bolånekalkyl används för att beräkna hur stor summa som kan lånas vid ett bostadsköp. Många banker har uträknare på sina hemsidor, vilket gör det möjligt att göra en preliminär uträkning själv. Lånebeloppet påverkas av ålder, inkomst, övriga lån och om medlåntagare kommer att finnas på lånet.
Kom ihåg att dessa uträkningar enbart ska ses som riktlinjer. Det är inte förrän en ansökan om lånelöfte skickats in som banken kan ange ett mer exakt belopp.
Villkorat förhandsbesked
Trots namnet är inte lånelöfte ett löfte utan ett villkorat förhandsbesked. Det ska ses som en stark indikation på hur mycket banken kan vara beredd att låna ut. Det finns flera faktorer som påverkar det slutgiltiga lånebeloppet.
Är det en bostadsrätt som ska köpas kan banken kontrollera föreningens ekonomiska situation. Det görs för att beräkna hur en räntehöjning skulle kunna påverka föreningen och därmed månadsavgiften. Är föreningen högt belånad kan det innebära att ett lägre lånebelopp erbjuds än på det ursprungliga lånelöftet.
Krävs vid budgivning
Mäklare kräver vanligtvis att lånelöfte finns tillgängligt inför en budgivning. De vill undvika att personer är med och ger bud och sedan inte får ett bolån på angivet belopp.
Från handpenning till tillträde
Med ett lånelöfte ges möjligheten att vara med på budgivningen. De flesta mäklare kräver lånelöfte för att ett bud ska få lämnas in. Om du sedan vinner budgivningen ska kontrakt skrivas och handpenning betalas.
Kontrakt och handpenning
Köpekontrakt skrivs vanligtvis redan någon dag efter vunnen budgivning. Det är ett kontrakt där köpare och säljare skriver under på att de förbinder sig att fullfölja affären.
Det är även vid detta tillfälle som köparen betalar handpenningen, vilken är 10 % av köpeskillingen. Om bostaden kostar 2 000 000 kronor betalas handpenningen med 200 000 kronor. Handpenningen betalas till mäklaren och hålls av mäklaren fram till att köpet genomförs.
Många betalar handpenningen kontant. Eftersom den egna bostaden troligtvis inte är såld ännu kan ett så kallat handpenningslån behöva tecknas. I korthet är det ett lån som återbetalas när bolånet tecknas, alltså på tillträdesdagen.
Det går inte att betala denna summa med bolånet eftersom köparen ännu inte äger den nya bostaden och därmed inte kan belåna den.
Tillträde, kontantinsats och bolån
På tillträdesdagen träffas mäklare, köpare och säljare för att slutföra affären. Nu ska resterande del av köpeskillingen betalas och överföras till säljarens konto. Mäklaren överför handpenningen (10 %) vilket innebär att det kvarstår 90 % av köpeskillingen att betala.
Från 1 april 2026 gäller följande fördelning enligt det nya bolånetaket:
- 10 % handpenning som betalades vid kontraktsskrivningen. Denna utgör hela den lagstadgade kontantinsatsen.
- 90 % bolån. Det är det nya maxbeloppet som banken får låna ut.
Tidigare regler krävde 15 % kontantinsats, vilket innebar att ytterligare 5 % behövde betalas på tillträdesdagen utöver handpenningen. Från 1 april 2026 räcker handpenningen som egen insats. Vissa banker kan dock kräva högre kontantinsats än lagkravet för att erbjuda en lägre boränta.
Handpenningen kan betalas genom försäljning av tidigare bostad, med egna besparingar eller ett handpenningslån. Det är viktigt att planera detta i god tid inför tillträdesdagen så att överlåtelsen går smidigt.
- Läs mer om: Låna till kontantinsats
Rörlig eller bunden ränta
När bolånet ska tecknas behöver låntagaren ta ställning till om räntan ska vara bunden eller rörlig. Det finns även möjlighet att dela upp bolånet i flera delar och ha bunden ränta på vissa delar och rörlig på andra.
Läs mer: Ränteprognoser från storbanker
Bunden ränta
Med bunden ränta är räntan på samma nivå under hela bindningstiden.
- Vanliga bindningstider är 1, 3, 5 och 8 år
- Samma ränta under hela bindningstiden
- Trygghet i att räntekostnaden inte kan öka
- Ränteskillnadsersättning vid förtidslösen
Den största fördelen med bunden ränta är den ekonomiska trygghet som skapas. Låntagaren kan med säkerhet veta vad bolånet kommer att kosta och kan budgetera för detta.
Den största nackdelen med bunden ränta är att en avgift (ränteskillnadsersättning) behöver betalas om lånet önskas lösas innan bindningstiden löpt ut. De som förväntar sig flytta inom ett par år bör inte binda räntan under en längre tid.
Rörlig ränta
Med rörlig ränta kan banken justera räntenivån upp eller ner var tredje månad. För bolånetagaren resulterar detta i förändrade månadskostnader för bolånet.
- Banken kan ändra räntan var tredje månad
- Högre eller lägre ränta kan uppstå än vad låntagaren har budgeterat med
- Historiskt bästa alternativet över längre perioder
- Kan lösas utan extrakostnad
- Du har stor frihet att kunna förhandla den rörliga ränta på ditt bolån när du ser att den avviker från andra banker
Den största fördelen med rörlig ränta är flexibiliteten i att bolånet kan lösas i förtid eller flyttas till annan bank utan att det uppstår extrakostnader. Historiskt har rörlig ränta varit det bättre alternativet förutsatt att längre tidsperioder jämförts.
Den största nackdelen med rörlig ränta är risken att räntenivån höjs, vilket kan innebära högre månadskostnad.
Läs mer om rörlig eller fast ränta.
Räntetak
Räntetak betyder att du har ett lån där räntan kan gå upp och ner, men banken sätter ett tak så att den aldrig kan bli högre än en viss gräns. Du betalar lite extra för att få den tryggheten. På så sätt vet du alltid hur mycket det som mest kan kosta.
Bankernas olika räntor
Bankerna presenterar både listränta, snittränta och ränterabatt för sina bolånekunder. Genom att förstå dessa begrepp blir det lättare att jämföra bankernas erbjudanden.
Listränta
Listränta är den räntesats som banken för tillfället erbjuder som högst på deras bolån. De flesta banker beräknar bolåneräntan individuellt för varje kund, vilket innebär att många blir erbjudna en lägre nivå än listräntan.
Snittränta
Snittränta är den genomsnittliga räntenivån som banken gett till sina nya bolånekunder under exempelvis senaste månaden. Snitträntor jämförs ofta i tabeller som presenterar vilka banker som för tillfället erbjuder lägst bolåneränta. Snitträntan är ett genomsnitt och anger inte vilken nivå du kommer att bli erbjuden.
Ränterabatt
Ränterabatt är den rabatt som ges till bankkunden på bankens listränta. Är listräntan på 2,0 % och kunden erbjuds ett bolån på 1,8 % är ränterabatten 0,2 procentenheter.
Kom ihåg att ränterabatten är tidsbegränsad och att du som bankkund kan behöva kontakta banken för att omförhandla räntan när rabatten löpt ut.
Den bolåneränta som du får…
Den bolåneränta som banken erbjuder dig är listräntan minus din ränterabatt. Vissa bolånebanker har samma ränta till samtliga kunder. Hos dem finns ingen möjlighet till ränterabatt.
Amortering
Bolån betalas vanligtvis en gång per månad eller kvartal. Hur stort belopp som behöver betalas beror på lånesumma, ränta och amorteringskrav.
Bolån har rak amortering
Bolån har alltid rak amortering. Det innebär att exakt samma belopp amorteras varje månad. Utöver detta belopp betalas upplupen ränta. För bolånetagaren innebär detta att beloppet som betalas minskar lite varje månad eller kvartal, eftersom räntekostnaden minskar successivt när skulden blir mindre efter amortering.
- Läs mer: Annuitetslån eller rak amortering
Amorteringskravet
Amorteringskravet innebär att bolån med en belåningsgrad på minst 50 % måste amorteras årligen. Är belåningsgraden lägre har banken laglig rätt att erbjuda amorteringsfritt lån eller amortering på valfritt belopp.
Belåningsgrad = Lånebelopp / Bostadens värde
Från 1 april 2026 gäller följande amorteringskrav:
Belåningsgrad på mellan 50 och 70 %: Minst 1 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen.
Belåningsgrad på över 70 % upp till 90 %: Minst 2 % av lånebeloppet behöver amorteras årligen.
Det skärpta amorteringskravet, som krävde ytterligare 1 procentenhet vid skuldkvot över 4,5, är borttaget från 1 april 2026. Bankernas egna bedömningar av skuldkvot kan fortfarande påverka hur mycket du beviljas att låna. Läs mer om skuldkvot.
Exempel:
Per och Anna lånar 2 000 000 kronor när de köper en bostad för 2 800 000 kronor. Det innebär en belåningsgrad på 71,4 % (2 000 000 / 2 800 000). De behöver amortera minst 2 % årligen. Första året innebär det en total amortering på 40 000 kronor.
När belåningsgraden gått ner under 70 % erbjuder banken dem att sänka amorteringen till 1 % per år.
Per och Anna har en gemensam inkomst på 1 200 000 kronor. Deras skuldkvot blir 1,67 (2 000 000 / 1 200 000). Det skärpta amorteringskravet för skuldkvot över 4,5 är borttaget från 1 april 2026, så ingen extra amortering tillkommer av den anledningen.
Undantag från amorteringskravet
Om låntagaren har ”särskilda skäl” kan banken ge undantag från gällande amorteringskrav. Det innebär att banken accepterar ett lägre amorteringsbelopp eller att amorteringen helt stoppas under en begränsad tid. Finansinspektionen anger att följande livssituationer kan räknas som särskilda skäl.
- Dödsfall inom familjen
- Arbetslöshet
- Skilsmässa
- Sjukdom
Kom ihåg att banken ser på din totala ekonomiska situation inför att de eventuellt beviljar undantag från amorteringskravet. Det ges inte per automatik till alla som uppfyller en eller flera av punkterna ovan. Finansinspektionen anger att det krävs att de ”ekonomiska förutsättningarna väsentlig försämrats”.
Höja eller ändra bolånet i efterhand
Det finns flera tillfällen då bolånet kan önskas höjas eller på annat sätt ändras.
Vid renovering och andra tilläggslån
Vid en större renovering i bostaden är det vanligt att bolånet höjs för att finansiera detta. Lägsta belopp att höja bolånet med kan exempelvis vara 100 000 kronor, vilket gör höjning av bolån vanligast vid större renoveringar som badrum eller kök.
En sådan renovering räknas som värdehöjande, vilket gör att banken lättare beviljar en höjning av bolånet för renovering än för andra orsaker.
Från 1 april 2026 gäller ett tak på 80 % av bostadens värde för tilläggslån. Det är lägre än taket för nya bolån, som ligger på 90 %. En utökning av befintligt bolån får alltså inte överstiga 80 % av bostadens värde, även om det nya lånet i sig skulle rymmas inom 90 %-taket.
Som samlingslån för att sänka totala lånekostnaden
En annan orsak till att höja bolånet är att använda det som samlingslån. Beloppet som lånas används för att lösa privatlån, kreditkortsskulder, delbetalningar och andra skulder. Eftersom bolånet har lägre ränta och längre amorteringstid kan personens månadskostnad för lånen minska. Tänk på att även samlingslån räknas som tilläggslån och omfattas av 80 %-taket från 1 april 2026.
Omvärdering av bostaden
Omvärdering av befintlig bostad kan ske för att nå en lägre belåningsgrad och lägre ränta. Banken beräknar belåningsgraden på senaste värderingen, vilket ofta är köpeskillingen. Har det gått många år från att bostaden köptes kan värdet gått upp, vilket gör en omvärdering fördelaktig. Med högre värdering sänks belåningsgraden, vilket har flera fördelar:
- Större låneutrymme
- Lägre amortering (se amorteringskrav ovan)
- Lägre ränta
- Möjlighet att teckna bolån hos bolåneaktörer som kräver låg belåningsgrad
Önskas en omvärdering ske ska en mäklare kontaktas. Mäklaren ger primärt en muntlig värdering. Är beloppet så högt att det önskas användas mot banken behöver mäklaren göra en skriftlig värdering. Kontakta alltid banken inför att en skriftlig värdering genomförs. De kan ha krav på att vissa mäklarfirmor måste anlitas vid omvärdering.
Kom ihåg att! en omvärdering som används för att påverka bolånet enbart får ske vart femte år. Finns planer på större renoveringar kan det vara en fördel att först genomföra dessa varpå en omvärdering sedan sker.
