På den här sidan går vi igenom vad ett skrivuppdrag kostar, vad som ingår, vilket ansvar mäklaren har och vilka aktörer som erbjuder tjänsten online till fast pris.
Artikelns innehåll
Snabböversikt
| Fråga | Svar |
|---|---|
| Kostnad bostadsrätt | 5 000 – 15 000 kr |
| Kostnad hus/villa | 10 000 – 25 000 kr |
| Avdragsgill vid deklaration | Ja |
| Krav på skriftligt avtal | Nej, men rekommenderas av FMI |
| Regleras av | Fastighetsmäklarlagen (2021:516) |
| Tillsyn | Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) |
Vad är ett skrivuppdrag?
En mäklare som inte har förmedlat en bostad kan ändå hjälpa till med att ta fram köpehandlingar. Det kallas för att mäklaren har ett skrivuppdrag. Både köparen och säljaren kan anlita mäklaren för ett skrivuppdrag. Så beskriver Fastighetsmäklarinspektionen tjänsten.
Skillnaden mot ett vanligt förmedlingsuppdrag är att mäklaren inte marknadsför bostaden, inte håller visningar och inte medlar mellan säljare och köpare. Mäklaren går in i ett senare skede, när parterna redan är överens om priset.
Det är vanligast att skrivuppdrag används när säljaren och köparen är släkt, vänner eller grannar, eller när en bostad byter ägare mellan sambor eller makar. Det förekommer även när en säljare har annonserat själv på exempelvis Blocket och hittat köpare utan mäklare.
Så fungerar det i praktiken
Säljaren kontaktar en mäklarbyrå som erbjuder skrivuppdrag. Byrån begär uppgifter om bostaden, parterna och den överenskomna köpeskillingen. Mäklaren gör sedan de kontroller som krävs enligt lag, skriver kontraktet och organiserar tillträdet.
Hela processen kan skötas på distans. Flera aktörer erbjuder tjänsten helt online med digital signering via BankID. Det innebär att varken säljaren eller köparen behöver träffa mäklaren fysiskt.
Kostnad för skrivuppdrag
Priset beror på om det gäller bostadsrätt eller hus, och vilken mäklare som anlitas.
| Typ av bostad | Prisintervall | Vanligt pris |
|---|---|---|
| Bostadsrätt | 5 000 – 15 000 kr | ca 8 000 – 11 000 kr |
| Hus eller villa | 10 000 – 25 000 kr | ca 12 000 – 15 000 kr |
Hus kostar mer än bostadsrätter. Det beror på att kontrollerna är fler och mer omfattande. En husaffär kräver bland annat pantbrevshantering och lagfartsansökan hos Lantmäteriet, vilket inte förekommer vid en bostadsrättsaffär.
Kostnaden är avdragsgill
Kostnaden för skrivuppdraget får dras av i deklarationen som en försäljningskostnad. Det sker i blankett K5 (hus) eller blankett K6 (bostadsrätt). Avdraget minskar vinsten och därmed den skatt som ska betalas på bostadsförsäljningen.
Om vinstskatten är 22 procent innebär ett avdrag på 15 000 kr att skatten minskar med 3 300 kr. Den faktiska kostnaden för skrivuppdraget blir alltså lägre än det belopp mäklaren fakturerar. Mer information finns hos Skatteverket.
Vad ingår i ett skrivuppdrag
Innehållet skiljer sig mellan bostadsrätt och hus. FMI är tydlig med att objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl eller journal inte ingår i ett skrivuppdrag om det inte särskilt avtalas.
Bostadsrätt
Vid bostadsrätt ingår följande moment:
- Kontroll av vem som har förfoganderätt till bostadsrätten
- Kontroll av eventuella pantsättningar
- Insamling av bilagor såsom stadgar och årsredovisning
- Upprättande av överlåtelseavtal
- Ansökan om medlemskap i bostadsrättsföreningen
- Eventuell deponering och utbetalning av handpenning
- Kontakt och bokning av tillträde med bank
- Likvidavräkning vid tillträdet
- Genomförande av tillträdet
Hus eller fastighet
Vid husaffär tillkommer fler moment eftersom det handlar om en fastighet:
- Kontroll av lagfart och ägarförhållanden
- Kontroll av inteckningar, servitut och gemensamhetsanläggningar
- Upprättande av köpekontrakt och köpebrev
- Hantering av pantbrev
- Eventuell deponering och utbetalning av handpenning
- Kontakt med banker och bokning av tillträde
- Likvidavräkning vid tillträdet
- Genomförande av tillträdet
- Ansökan om lagfart hos Lantmäteriet
Mäklarens juridiska ansvar
Mäklaren är registrerad hos Fastighetsmäklarinspektionen och omfattas av fastighetsmäklarlagen (2021:516) även vid ett skrivuppdrag. Enligt FMI gäller att en del av reglerna i fastighetsmäklarlagen är tillämpliga även för en mäklare som har ett skrivuppdrag.
Det innebär konkret:
- Mäklaren har omsorgsplikt gentemot båda parter
- God fastighetsmäklarsed ska följas
- Mäklaren har ansvarsförsäkring för fel i handlingarna
- Mäklaren får inte företräda bara en part i intressekonflikt
Mäklaren ansvarar däremot inte för fel i bostaden eller felaktig information som säljaren lämnat. Dolda fel och upplysningsplikt ligger kvar hos säljaren respektive köparen. Det skiljer sig alltså inte från en vanlig försäljning.
Du kan kontrollera om en mäklare är registrerad via FMI:s mäklarregister.
Hemsidor som erbjuder skrivuppdrag online
Flera aktörer erbjuder skrivuppdrag som digital tjänst till fast pris. Gemensamt är att hela processen sköts på distans med BankID. Priserna nedan är de som respektive aktör uppger på sin webbplats vid publiceringstillfället. Kontrollera alltid aktuella priser innan beställning.
Värderingsverket.se
Erbjuder skrivuppdrag med fast pris och digital hantering. Priset för bostadsrätt ligger omkring 8 995 kr och för hus omkring 12 995 kr. Tjänsten omfattar kontraktsskrivning, hantering av tillträde och kontakt med bank. Mäklarna är registrerade hos FMI. Läs mer på varderingsverket.se.
Privatmäklaren.se
Privatmäklaren erbjuder skrivuppdrag som en del av sitt utbud för säljare som hittat köpare själva. Upplägget bygger på fast arvode och digital kontraktsskrivning.
Hemverket.se
Hemverket är främst en tjänst för säljare som vill sälja utan mäklare, men de erbjuder även kontraktsskrivning som tilläggstjänst när säljaren hittat köpare på egen hand.
Bolix
Bolix riktar sig mot säljare som vill sälja utan traditionell mäklare. Kontraktsskrivning och juridisk dokumentation ingår som en tjänst i deras erbjudande.
Lokal mäklarbyrå
Många lokala mäklarbyråer åtar sig skrivuppdrag utöver sin ordinarie verksamhet. Priset ligger ofta i linje med eller något över onlineaktörerna. Fördelen är personlig kontakt och lokal kännedom om eventuella särskilda förhållanden.
När lönar sig ett skrivuppdrag
Ett skrivuppdrag sparar pengar jämfört med en full mäklartjänst, men det förutsätter att köparen redan finns.
Räkna så här: Ett genomsnittligt mäklararvode för en bostadsrätt ligger på cirka 54 000 kr enligt branschdata. Ett skrivuppdrag kostar omkring 10 000 kr. Skillnaden är 44 000 kr.
Men en mäklare med full tjänst marknadsför bostaden och driver budgivning. Om det leder till ett 100 000 kr högre slutpris tjänar säljaren på att ha mäklare även efter arvodet. Det handlar alltså inte bara om kostnad, utan om vad som ger bäst netto.
Skrivuppdrag passar när:
- Köparen redan är klar och priset överenskommet
- Bostaden överlåts inom familj, släkt eller mellan vänner
- Säljaren redan marknadsfört själv och hittat köpare
- Skillnaden mellan privat annonsering och mäklarförsäljning bedöms som liten
Skrivuppdrag passar sällan när:
- Säljaren inte har hittat köpare ännu
- Priset kan påverkas kraftigt av budgivning
- Objektet är dyrt eller svårvärderat
- Säljaren saknar tid eller kunskap att marknadsföra själv
Risker och begränsningar
Ett skrivuppdrag har några konkreta begränsningar som är bra att känna till.
Mäklaren verifierar inte priset. När en mäklare bara skriver kontrakt görs ingen värdering av bostaden. Om säljaren satt för lågt pris upptäcks det inte av mäklaren. Det är alltid säljaren själv som ansvarar för att priset är rimligt.
Objektsbeskrivning ingår inte. FMI är tydlig med att objektsbeskrivning, boendekostnadskalkyl och journal inte ingår i ett skrivuppdrag om det inte särskilt avtalas. Det kan ge köparen mindre underlag än vid en vanlig försäljning.
Ansvar för dolda fel ligger kvar hos säljaren. Att en mäklare skrivit kontraktet påverkar inte säljarens upplysningsplikt eller köparens undersökningsplikt. Tvister efter affären måste lösas mellan parterna. Information om dina rättigheter som konsument finns hos Hallå konsument som drivs av Konsumentverket.
Kvaliteten skiljer sig mellan aktörer. Prisskillnaden kan vara stor mellan lokala mäklare och onlinetjänster. Ett lågt pris behöver inte betyda sämre kvalitet, men omfattningen av tjänsten kan variera. Be alltid om en specifikation av vad som ingår innan du signerar avtalet.
Avtal och dokumentation
FMI slår fast att det inte finns något krav på att det ska finnas ett skriftligt avtal för ett skrivuppdrag. Myndigheten rekommenderar ändå att avtal upprättas, och att det innehåller följande punkter:
- Mäklarens namn
- Vem som ger uppdraget
- Vad som ingår i uppdraget
- Kostnaden för uppdraget
- Vem som står för kostnaden
- När betalning ska ske
Ett tydligt avtal minskar risken för oklarheter om vad som ingår och vilket ansvar mäklaren tar. Det är särskilt viktigt vid prisvärda onlineaktörer där tjänsten ofta är avgränsad till ett fåtal moment.
Dina rättigheter
Du väljer mäklare fritt. Det finns inget krav på att använda samma mäklare som köparen eller säljaren föreslagit. Båda parter kan gemensamt välja.
Du kan byta mäklare. Fram till dess att uppdragsavtalet undertecknats kan du byta aktör utan kostnad. Efter avtalsskrivning beror det på avtalets villkor.
Du har rätt till information. Mäklaren är skyldig att förklara skillnaden mellan skrivuppdrag och förmedlingsuppdrag tydligt innan avtal tecknas, så att båda parter förstår vad de betalar för.
Du kan anmäla mäklaren. Om mäklaren inte följer god fastighetsmäklarsed kan du anmäla till Fastighetsmäklarinspektionen. FMI har tillsyn över alla registrerade mäklare, även när de arbetar med skrivuppdrag. Vid ekonomiska tvister kan ärendet prövas av Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN).
Vanliga frågor
Källor och metod
Uppgifterna om skrivuppdrag bygger på information från följande officiella och oberoende källor:
- Fastighetsmäklarinspektionen (FMI) – tillsynsmyndighet för fastighetsmäklarbranschen
- Fastighetsmäklarlagen (2021:516) – grundläggande regelverk
- Lantmäteriet – ansökan om lagfart
- Skatteverket – avdrag vid deklaration
- Fastighetsmarknadens Reklamationsnämnd (FRN) – prövning av tvister
- Hallå konsument – konsumentrådgivning från Konsumentverket
Kostnadsuppgifterna är aktuella vid publiceringstillfället och baseras på villkorssidor hos de aktörer som erbjuder tjänsten. Specifika priser hos enskilda aktörer ändras ibland, kontrollera alltid aktuella priser direkt hos aktören innan beställning.
