Artikelns innehåll
För att förstå vad ett bottenlån och ett topplån är måste man börja med att förstå vad ett bolån egentligen är och hur bostadens pris och bankens risktagande samspelar. För att illustrera detta använder vi ett exempel med Stina som ska köpa en bostadsrätt i Malmö för 1 000 000 kronor. Vi beskriver hur förutsättningarna såg ut tidigare och hur de ser ut i dag, efter införandet av bolånetaket.
Varför topplån är ovanliga i dag
I dag, på grund av bolånetaket, är topplån betydligt ovanligare. Tidigare användes topplån ofta för att finansiera den del av bostadsköpet som översteg 85 procent av bostadens värde. Numera måste denna del finansieras med egen insats eller ett privatlån utan säkerhet.
Trots att topplån i praktiken nästan har försvunnit, används de i exemplet nedan för att göra det lättare att förstå hur riskfördelningen mellan låntagare och bank fungerar.
Vad är ett bolån och vilken risk tar banken?
Ett bolån är ett lån som används för att finansiera köp av en bostad. När du tar ett bolån pantsätter du bostaden som säkerhet. Det innebär att du äger bostaden, men banken har rätt att tvångssälja den om du inte kan betala ditt lån.
Bostadens värde kan både stiga och sjunka över tid. Om värdet stiger gynnas både du och banken. Om värdet däremot sjunker ökar risken, både för dig som låntagare och för banken.
Hur bottenlån, topplån och egen insats fördelas
Tidigare var det vanligt att finansieringen såg ut enligt följande:
- Bottenlån: 80 %
- Topplån: 10 %
- Egen insats: 10 %
Man kan se detta som en stapel där bottenlånet ligger längst ner, topplånet ovanpå och den egna insatsen högst upp.
Exempel: Stinas bostadsköp
Stina köper en bostad för 1 000 000 kronor. Finansieringen ser då ut så här:
- Bottenlån: 800 000 kr
- Topplån: 100 000 kr
- Egen insats: 100 000 kr
Vad händer om bostaden sjunker 10 procent i värde?
Om bostadens värde sjunker med 10 procent, från 1 000 000 kronor till 900 000 kronor, är det i första hand Stinas egna pengar som försvinner. Vid en försäljning får banken tillbaka hela sitt utlånade belopp (800 000 + 100 000 kronor).
Vad händer om bostaden sjunker 20 procent i värde?
Om bostaden istället sjunker 20 procent i värde, till 800 000 kronor, räcker pengarna bara till att täcka bottenlånet. Topplånet på 100 000 kronor saknar då säkerhet och banken gör en förlust.
När topplånet blir ett privatlån
I praktiken innebär detta att topplånet omvandlas till ett privatlån utan säkerhet. Eftersom lånet inte längre är kopplat till bostaden blir räntan oftast betydligt högre. Detta är en situation som varken låntagaren eller banken vill hamna i.
Kraftigt prisfall – ett värsta scenario
Om bostadens värde sjunker med 30 procent, till 700 000 kronor, tar banken hela försäljningsbeloppet. Stina står då kvar med en skuld på 200 000 kronor utan säkerhet.
Ett privatlån på denna nivå kan innebära flera tusen kronor i månadskostnad och i värsta fall leda till personlig konkurs. Banken riskerar då att inte få tillbaka hela sin fordran.
Systemrisk för bostads- och finansmarknaden
Om denna situation uppstår för många låntagare samtidigt påverkas inte bara enskilda hushåll, utan hela bostadsmarknaden och i förlängningen Sveriges ekonomi. Det var denna risk som låg bakom införandet av bolånetaket.
Därför infördes bolånetaket på 85 procent
När belåningsgraderna ökade kraftigt beslutade man att införa ett bolånetak på 85 procent. Det innebär att banker i dag endast får låna ut upp till 85 procent av bostadens värde. Alla nya bolån är därmed i praktiken bottenlån.
Topplån har ersatts av krav på egen insats eller privatlån utan säkerhet.
Att låna över 85 procent i dag
Det är fortfarande möjligt att finansiera de sista 15 procenten med ett privatlån, om privatekonomin tillåter. Detta är dock ett betydligt dyrare alternativ och innebär högre risk för låntagaren.
Olika banker gör olika bedömningar när det gäller lån över 85 procent. Det kan därför vara skillnad i vilka villkor som erbjuds beroende på bank och låntagarens ekonomiska situation.
