Inteckning av fastighet

Inteckning är en registrering, eller ändring, i fastighetsregistret gällande möjlighet till belåning av en fastighet. När Lantmäteriet har godkänt en inteckning skapas ett pantbrev. Det är detta pantbrev som används som säkerhet för lånet. 

  • Vad är en inteckning
  • Pantbrevets funktion
  • Exempel på en inteckning
  • Ansökan & kostnad
Foto av författare
Skribent: Andreas Hogmalm
Uppdaterad:

Så finansieras sidanVi kan komma att erhålla ersättning från annonsörer via affiliatelänkar. Men vi har som policy att rekommendera långivare som vi anser har bäst erbjudande vad gäller ränta, uttagsavgift, uppläggningsavgift och övriga villkor.

Lånekoll

Bäst när du ska jämföra bolån 2024

Via Lånekoll.se kan du enkelt jämföra bolåneräntor hos flera banker samtidigt och se om du kan få ett bättre erbjudande än hos din nuvarande bank.

  • Nytt bolån, lånelöfte & omförhandling
  • Bolån med betalningsanmärkning
  • Personlig handläggare
  • Kostnadsfritt och ej bindande
Ansök nu

Vanliga frågor och svar

Vad är det för skillnad på inteckning och pantbrev?

Inteckning är registrering i fastighetsregistret, att ett belopp kan användas som pant för fastigheten. Ett pantbrev är ett bevis på att denna registrering har skett.

Kan inteckning ske av annat än fastigheter?

Nej, det är enbart fastigheter och tomträtter som intecknas och därmed registreras i fastighetsregistret.

Sker inteckning av bostadsrättslägenhet?

Nej, inteckning sker inte på bostadsrätt då det är föreningen som äger fastigheten. Däremot ska föreningen registrera vilka lägenheter som är pantsatta.

Vad är en inteckning?

När en fastighet önskas användas som säkerhet för ett lån krävs ett pantbrev på lånebeloppet. Det är detta pantbrev som långivaren får tillgång till under lånets löptid. Detta som en säkerhet för panten. En fastighet kan ha flera pantbrev och den totala summan som belåning kan ske på är pantbrevens totala summa. 

Finns det inte pantbrev utfärdade på fastigheten behöver ansökan om inteckning skickas in till Lantmäteriet. En inteckning kan därmed beskrivas som en registrering/ändring i fastighetsregistret av fastighetens möjlighet till belåning. 

Fakta: Varför i fastighetsregistret?

Om lös egendom pantsätts (exempelvis via pantbank) kan egendomen lämnas till långivaren. De har därmed tillgång till egendomen och kan sälja den om lånet inte återbetalas. 

Med fast egendom (exempelvis fastigheter) är detta inte möjligt och i stället sker registreringar i fastighetsregistret. I registret finns information om exempelvis fastighetens ägare samt inteckningar. Dessutom kan noteringar finnas som anger vem som äger pantbrevet och är långivare på bostaden. Inteckningar innebär därmed att fastigheten inte kan belånas till fullo hos flera olika banker samtidigt.

Jämför bolån! Jämför banker inom bolån via Lånekoll.se

Lånekoll
9 anslutna banker inom bolån
Egen handläggare hela vägen
Lånelöfte, omförhandling & nytt bolån
Tjänsten är gratis & ej bindande

Pantbrev

När inteckningen har genomförts kommer Lantmäteriet att skapa ett pantbrev. Detta dokument visar att fastigheten kan belånas upp till en viss summa. Pantbrev är därmed bevis på att inskrivning har skett. Vid ett bolån är det bolånebanken som ska ha pantbrevet så länge som bostaden är belånad. Idag sker detta via digitala pantbrev (datapantbrev).   

Datapantbrev

Ett pantbrev som är digitalt heter datapantbrev. Det är det vanligaste alternativet idag då i stort sett hela fastighetsregistret är digitalt. 

Sker inteckning i samband med ett banklån kommer ett datapantbrev att registreras, av Lantmäteriet, till bankens panthavarnummer. Därmed kan det användas som ett bevis på den fordran som långivaren har mot fastighetsägaren. Det ger långivaren rätten att, om inte lånet återbetalas, sälja bostaden på exekutiv auktion för att på detta sätt få in lånebeloppet. 

Ägararkiv

När lånet är återbetalt ska pantbrevet lämnas tillbaka till fastighetsägaren. Detta för att kunna användas för framtida belåningar. Förr lämnades ett underskrivet pappersavtal tillbaka men idag sker allt digitalt. Det innebär att banken flyttar datapantbrevet till Lantmäteriets ägararkiv. I detta arkiv går det alltså att se samtliga obelånade pantbrev. 

Exempel – Lisa belånar sin bostad

Lisa köper en bostad för 2 000 000 kronor och lånar för detta 1 500 000 kronor. Eftersom det inte finns pantbrev på bostaden sedan tidigare behöver hon ansöka om inteckning på 1 500 000 kronor. Det pantbrev som skapas registreras på långivaren, dvs. banken. 

Några år senare vill hon renovera och önskar låna ytterligare 100 000 kronor. Hon måste nu ansöka om en ny inskrivning på detta belopp. I detta läge har fastigheten två pantbrev, ett på 1 500 000 kronor och ett på 100 000 kronor. 

Inomläge och ordningsföljd

Om det finns flera inteckningar (pantbrev) på en fastighet finns en viktig skillnad gällande i vilken ordning som ansökningar till dessa har skickats in. Den inteckning som genomfördes först har nämligen företrädesrätt. Detta oavsett i vilken ordning som pantbreven sedan använts för belåning. 

Den första inteckningen kallas för botteninteckning och har alltså förmånsrätt före resterande. Det är därmed denna skuld som först ska regleras om bostaden säljs av Kronofogden för att skulderna ska kunna återbetalas.   

Inomläge

Varje enskilt pantbrev beskrivs även med ett ”inomläge”. Om en fastighet har fyra lika stora pantbrev på totalt 1 000 000 kronor kommer varje pantbrev vara ”250 000 kronor inom 1 000 000 kronor”. Inomläget anger därmed hur stor del pantbrevet är av totala inteckningsbeloppet. 

Ansöka om inteckning

Ansökan om inteckning sker på Lantmäteriets e-tjänst eller via blanketterna Ny inteckning eller dödning alternativt Utbyte

Vanligtvis hjälper banken, eller mäklaren, till med ansökan i samband med köp av en fastighet. I en ansökan ska alltid följande finnas med :

  • Fastighetsbeteckning
  • Personnummer
  • Inteckningsbelopp 
  • Underskrift och namnförtydligande
  • Eventuella medgivanden

Medgivande kan exempelvis krävas om personen är gift. Detta eftersom all egendom ägs tillsammans. Något medgivande behövs däremot inte om fastigheten är registrerad som enskild egendom. 

Likformiga inteckningar

Vid en ny inteckning finns krav att den ska vara lika utformad som tidigare inteckningar på fastigheten. Om den tidigare inteckningen exempelvis gäller för två olika fastigheter måste även den nya göra detta.

Kostnad för inteckning

I samband med ansökan om inteckning betalas stämpelskatt och expeditionsavgift. Stämpelskatten är på 2% av det belopp som inteckningen gäller för och expeditionsavgiften är på 375 kronor. 

Inteckningsåtgärder 

Det finns sex olika åtgärder som kan ske vid en inteckning. Om större förändringar önskas ske kan först en inteckning behöva genomföras och när det är klart kan nästa ansökan skickas in. Se exemplet längre ner om ”flytt” av inteckning. 

  1. Utsträckning – Med utsträckning menas att en inteckning ändras till att omfatta flera fastigheter. Utsträckning regleras av 22 kap. 7 § jordabalken
  2. Utbyte – Med utbyte menas att ett pantbrev byts ut mot flera pantbrev på lägre belopp. De nya pantbreven har alltid samma totala belopp som det gamla. Utbyte regleras av 22 kap. 8 § jordabalken
  3. Sammanföring – Med sammanföring menas att flera inteckningar ändras till en enda med ett större belopp. Sammanföring regleras av 22 kap. 8 a § jordabalken.
  4. Nedsättning – Med nedsättning menas att ändring sker i säkerhetsnivån inom de inteckningar som finns på en fastighet. Detta så att en inskrivning får ett sämre förmånsläge. Om skulden skulle drivas in genom exempelvis exekutiv auktion kommer denna skuld därmed ha sämre prioriteringsordning. Nedsättning regleras av 22 kap. 9 § jordabalken
  5. Dödning – Med dödning menas att en inskrivning raderas från fastighetsregistret. Det kan exempelvis ske om en inteckning gäller för två fastigheter. I detta fall kan ansökan om dödning ske på den gemensamma inteckningen varpå ny skapas för enbart ena fastigheten.  

    Att ansöka om dödning av en inskrivning, utifrån att det inte längre finns något lån på fastigheten, är däremot inget som rekommenderas. Skulle det uppstå ett nytt lånebehov i framtiden behöver därmed nya inskrivningar genomföras och kostnader för stämpelskatt och expeditionsavgift uppstår. Dödning regleras av 22 kap. 10 § jordabalken.
  6. Relaxation – Relaxation kan genomföras om en inteckning gäller två, eller fler, fastigheter. I detta fall kommer ena fastigheten att avskrivas från inteckningen varpå andra fastigheten i stället har hela beloppet. Relaxation regleras av 22 kap. 11 § jordabalken

(Bildkälla: Skatteverket.se)

Flytt av inteckning

Det går inte att flytta en inteckning direkt mellan två fastigheter. För att uppnå det resultatet behöver i stället dödning ske av aktuella inteckningar ske varpå nya tecknas. Detta visas i grafiken nedan där primärt två fastigheter har 100 000 kronor respektive 300 000 kronor i pantbrev. 

I första ansökan sker dödning av dessa två inteckningar varpå en ny skapas på 400 000 kronor som omfattar de bägge (bild 2). Därefter sker dödning av den gemensamma inteckningen varpå en ny skapas på 400 000 kronor för enbart fastighet A. Resultatet blir att 300 000 kronor ”flyttats” från B till A. 

(Bildkälla: Skatteverket.se)

Jämför bolån! Jämför banker inom bolån via Lånekoll.se

Lånekoll
9 anslutna banker inom bolån
Egen handläggare hela vägen
Lånelöfte, omförhandling & nytt bolån
Tjänsten är gratis & ej bindande
Foto av författare

Innehållsansvarig - Andreas Hogmalm

Andreas är vår expert inom privatekonomi där han skriver om olika typer av lån. Andreas ansvarar för det redaktionella innehållet på Lanupplysningen.se sedan år 2020. Med flera års erfarenhet inom ekonomi och lån vill jag hjälpa folk att förstå vad det innebär att låna pengar och vilka konsekvenser det kan leda till ifall man fattar fel beslut. Jag vill på ett objektivt sätt presentera alla långivare på hemsidan och tydligt visa både fördelar och nackdelar med olika typ av lån som erbjuds till låntagaren.