Ränteskillnadsersättning

Varför tar banken denna avgift?

Din bank kommer göra motsvarande upplåning när du lånar pengar på en viss tidshorisont. När du vill lösa ditt bolån kan dessvärre inte banken göra samma sak, banken behöver ändå betala ränta för lånets återstående löptid. Det är därför banken tvingas kräva en ränteskillnadsersättning för att täcka sina egna kostnader.

Banken kommer alltså förlora pengar ifall du som kund väljer att lösa lånet. Avgiften ska motsvara bankens egna räntekostnader under den återstående bindningstiden. Det är ingen avgift som banker tjänar några pengar på, den ska enbart täcka upp för bankens egna räntekostnader.

Vi kan ju vända på saken också. Tänk dig att du lyckas förhandla till dig en bra ränta, sedan kontaktar banken dig och kommer med beskedet att bindningstiden på den räntenivån inte gäller längre. Hur skulle du då reagera?

När behöver du inte betala ränteskillnadsersättning?

Du slipper givetvis denna avgift ifall du har rörlig ränta. Har du fast ränta blir du tyvärr tvungen att betala ränteskillnadsersättning till banken. Det finns dock något som heter säkerhetsbyte, det innebär att du flyttar över dina bundna bolån till en ny bostad.

Du har ingen laglig rätt att slippa undan ränteskillnadsersättningen på grund av detta, men du har givetvis ett bättre förhandlingsläge mot banken. Om din bolåneränta är lika med eller lägre än jämförelseräntan, behöver du inte betala någon avgift, även om du löser lånet i förtid.

Förhandling kan minska avgiften, särskilt vid säkerhetsbyte.. Du och hela familjen kanske är kunder i banken och har flera finansiella tjänster där som pension, försäkringar, lån, investeringar mm. Att vara tuff mot banken och våga förhandla kan leda till att ett säkerhetsbyte kan gå igenom utan extra kostnader.

Kräver alla banker denna avgift?

När jag själv övervägde att binda bolånet insåg jag att samtliga storbanker tar ut ränteskillnadsersättning vid förtidslösen. Det framgick inte heller om man kunde flytta lånet till en ny bostad utan avgift. Förhandling var det enda alternativet.

Gamla och nya regler

Nya regler om ränteskillnadsersättning kom den 1 juli 2014, vilket betyder att nästan alla bundna bolån gäller efter de nya reglerna. Har du exempelvis bundit ditt bolån på 10 år innan detta datum gäller de gamla reglerna. Det finns därför två stycken beräkningsmodeller att tillgå när man ska räkna ut ränteskillnadsersättningen.

Båda dessa beräkningsmodeller bygger på att man jämför din ränta mot en jämförelseränta. De nya beräkningsmodellen bygger på vilken ränta bostadsobligationer har för tillfället, medans den gamla modellen är att man jämför räntan på statsobligationer och statsskuldsväxlar. Den nya beräkningsmodellen togs fram på grund av att den är mer fördelaktig för kunden att lösa sina lån hos banken.

Kommer ränteskillnadsersättningen att tas bort?

Nej, den tas inte bort – men reglerna är på väg att ändras. Regeringen har i en lagrådsremiss (5 december 2024) föreslagit en ny modell som ska börja gälla någon gång under 2025.

Det stora som ändras är hur ersättningen räknas ut. I stället för att utgå från din bundna ränta, ska banken jämföra med sin faktiska kostnad – alltså marknadsräntan för räntebyten (swapräntan).

För dig som låntagare innebär det:

• Billigare att lösa lånet i förtid
• Lättare att byta bank eller sälja bostaden

Har du redan ett bundet lån? Då gäller nuvarande regler tills bindningstiden löper ut.

Räkna ut ränteskillnadsersättning

Att räkna ut det exakta beloppet på summan du ska betala till banken ifall du vill lösa lånet är svårt. Du kan på konsumeternas.se hitta en kalkylator som enkelt räknar ut avgiften. Vill du ha den exakta summan på vad du kommer bli skyldig är mitt råd att kontakta din personliga bankman. Här nedanför visar vi även lite hur man grovt kan räkna ut ifall man blir skyldig ersättning eller ej.

Först måste du räkna ut jämförelseräntan

Det är genom jämförelseräntan man räknar ut eventuell ränteskillnadsersättning. Den nya jämförelseräntan bygger på att man tar senaste räntan på bostadsobligationer och lägger till 1 %. Vi ser att senaste räntan på bostadsobligationer är 3,98 %, då adderar vi 1 % och får en jämförelseränta på 4,98 %.

Vi tar sedan ett exempel på ett bolån på 3 000 000 kr med bundna bolån på 5 år och ränta på 4,5 %. Då ska du betala 0 kr i ränteskillnadsersättning då jämförelseräntan på 4,98 % är högre än din bundna ränta.

Hitta räntan på bostadsobligationer

Du kan på Riksbank.se söka efter svenska bostadsobligationer ifall du är intresserad av nuvarande ränteläge. Dessa räntor uppdateras dagligen, du kan därför inte använda dig av räntorna i bilden nedanför.

Visste du att!

• Du behöver inte betala ränteskillnadsersättning ifall din ränta på bolånet är lika stor eller lägre än jämförelseräntan.
• Du har ingen laglig rätt att slippa undan ränteskillnadsersättningen.
• Ska du byta bostad kan banken göra ett säkerhetsbyte och flytta bolånen in i den nya bostaden. Detta ger dig ingen rätt att slippa ränteskillnadsersättningen, men du får ett bra förhandlingsläge där du kan försöka sänka avgiften eller med lite tur förhandla bort den.

Enkelt exempel

En grov överslagsberäkning kan användas ifall man vill räkna ut eventuell ränteskillnadsersättning. Kom ihåg att ifall din ränta på bolånen är lägre eller lika stor som jämförelseräntan ska ingen ersättning betalas till banken.

Ränteavdrag gäller på ränteskillnadsersättningen

Det kommer automatiskt göras ett ränteavdrag på den ränteskillnadsersättningen som banken kräver vid lösen av lånet. Detta avdrag ger dig 30 % tillbaka på beloppet upp till 100 000 kr, har du högre räntekostnader blir avdraget senare på 21 %. Är man två stycken betalningsansvariga på lånet kan ränteavdrag göras på 30 % upp till 200 000 kr.

Vanliga frågor och svar

Relaterade artiklar

• Ränteprognoser från olika banker
• Välja fast eller rörlig ränta